房屋买卖合同违约，“预期可得利益”能否得到支持？

　　案例回顾

　　2004年1月16日，郑某与万通公司签订《商铺认购书》，想要以503万的价格购买万通公司的一套商铺。双方约定了定金交付、银行按揭付款的比例等条款。2004年3月13日双方签订《商品房买卖合同》。合同约定了交房日期、双方违约责任等条款。商铺于2005年6月向郑某交付，之后由郑某对外出租。房屋使用期间，未办理房屋产权过户手续。

　　2012年1月16日，万通公司与新华百货公司签订《商品房买卖合同》，将郑某已购的商铺以总价1880万元售予新华百货公司，2012年1月20日双方办理了房屋产权过户手续。万通公司向新华百货公司交接上述房产期间，万通公司与郑某就商铺的回购问题进行过协商，双方由于付款等问题最终未达成一致意见。

　　一审法院根据郑某的申请，对涉案房屋进行了评估，估价约1793.36万元。郑某提起诉讼，要求解除《商品房买卖合同》，万通公司返还购房款及利息，并请求承担房屋涨价的损失。

　　一审判决

　　一审法院经审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均认可并同意合同解除，鉴于新华百货公司已支付购房款，案涉商铺的产权过户手续，郑某与万通公司之间的合同已无法继续履行。因此，郑某与万通公司之间的《商品房买卖合同》应予解除，且应退还购房款。

　　对于房屋涨价的损失，以合同正常履行后郑某可以获得的利益为限，万通公司于2012年1月20日向新华百货公司办理了案涉商铺的过户手续，此时万通公司已构成违约，应以此时的案涉商铺市场价与购买价之间的差价1151万元，由万通公司向郑某赔偿损失，郑某对差价损失的主张予以支持。

　　双方均不服判决提起上诉。

　　二审判决

　　二审法院经审理判决如下，1、对《商品房买卖合同》的解除予以维持。2、赔偿损失是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益，包括所受损失和可得利益。一审起诉所主张的房屋涨价损失，实际上指的就是可得利益损失。

　　《合同法》第一百一十三条第一款规定，违约方应当赔偿守约方的可得利益损失，但不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综合实际情况以及《合同法》第一百一十三条第一款规定精神，酌定万通公司赔偿郑某可得利益损失503万元。

　　律师评析

　　1、违约和欺诈惩罚性赔偿问题

　　《商品房买卖合同司法解释》第八条和第九条规定了开发商既构成根本违约，又构成欺诈的情况，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　也就是说如果发生了法律规定的几种情况时，购房者可以要回款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息和损害赔偿金。

　　2、守约方的“预期可得利益”能否得到支持?

　　依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

　　合同解除后，当事人可以就“可得利益”损失要求赔偿。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况的合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述规定可知，当事人可以要求赔偿损失，损失包括“可得利益”，但有限制条件，即所要求的损失存在，与违约方的行为有因果关系，并且不得超过签订合同时的预期。

　　那么，“可得利益”损失如何计算呢?可得利益赔偿的标准应当是通过赔偿使受害人处于合同已被适当履行的状态。因此，首先应确定合同如能履行时，非违约方所应该获得的利益;其次：则要确定因为违约而迫使非违约方所处的现实利益状态。二者之间的差距即为非违约方所遭受的直接损失和可得利益损失，而赔偿可得利益的极限就是合同如能履行时非违约方获得的利益。确定可得利益赔偿的范围，必须根据上述标准，而不能以受害人在合同订立之前的利益状态为标准。只有按照使受害人处于合同已被适当履行的状态的标准进行赔偿，才能维护交易秩序，防止当事人随意违约。除特定物买卖以外，此种赔偿能够实现当事人订约所期待的全部利益。当然，在特殊情况下，如果非违约方所遭受的实际损失完全超过了可得利益的损失，应该按实际损失赔偿。

　　3、房屋升值部分如何解决?

　　房屋升值部分在法律上应作为何种损失要求出卖人赔偿。首先，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。再次，房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。不动产需要返还时，此升值部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不应再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息，其所有权人为买受人。被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，买受人要求出卖人赔偿房屋的升值部分，至少应该符合以下几个条件：

　　1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用;

　　2、商品房买卖合同被解除，房屋需返还;

　　3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。