房屋租赁合同纠纷相关疑问解答

　　2017年4月，平阳县海西镇正式挂牌成立，作为平阳县新一轮行政区划调整后的新乡镇，具有很大的发展潜力。同时加上平阳县人民政府及各政府部门大力发展工产业，平阳县的工业经济重心将向滨海新区转移。作为产业新区，吸引了大量外来务工人员，周边的民房出租市场可谓是火爆，但同时也伴随着一系列问题的出现。那么今天就房屋租赁相关法律问题向大家一一解答。

　　一、贾某与房东谢某在年前签订房屋租赁合同，约定年后入住，并支付了定金。春节后贾某返城入住承租房，却发现房屋已被王某占有使用。后经了解，房东谢某在与其签订租赁合同后，为谋更高租金又将房屋出租给王某。那么针对该情况，贾某该如何处理呢?

　　律师解答：房东谢某的行为是将其一房数租，那么多份租赁合同的效力又将如何?根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按下列顺序确定履行合同的承租人：1、已经合法占有租赁房屋的2、已经办理登记备案手续3、合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。故如若贾某与王某均主张履行合同的，因王某已经合法占有租赁房屋，贾某无法要求谢某继续履行合同，但可根据租赁合同要求谢某双方返还定金。

　　二、陈某承租刘某的房屋，在居住期间，物业服务公司要求刘某向其支付本年度的物业管理费，刘某认为，其已将房屋出租给陈某，该年度均是陈某在使用房屋并接受物业服务公司的服务，该物业管理费应由陈某支付。而陈某认为，其已向刘某支付租金，该租金中应包含了物业管理费，故物业管理费应由刘某支付。那么问题来了，出租房屋所欠缴的物业管理费，到底是出租人缴纳还是承租人缴纳呢?

　　律师解答：如果在房屋租赁合同中承租人与出租人就物业管理费已做出明确约定的，双方应按约定执行。如若双方并未就物业管理费一事在房屋租赁合同中约定，应由出租人承担。根据《物业管理条例》的规定，物业公司为业主提供物业管理服务后，有权按照物业服务合同的约定向业主收取约定的物业管理费，业主接受了物业公司提供的服务管理服务后，应当支付相应的物业管理费。该合同的相对方是业主和物业公司。基于合同相对性，物业服务公司应当向业主即出租人主张相关费用及违约责任。补充一点，如果出租人与承租人约定物业管理费由承租人缴纳，但是没有经过物业服务公司的确认，该情形下“物业管理费由承租人承担”就仅在出租人和承租人之间发生效力，对于物业服务公司没有约束力，物业服务公司向业主主张时，业主不得以其与承租人之间的约定进行抗辩，而只能基于合同相对性向物业公司支付物业管理费后另行向承租人追偿相应的欠款及违约责任。

　　三、刘某承租林某的房屋后，又将房屋分割成多个房间转租出去，形成群租状态，刘某作为转租人收取高额租金。现因刘某擅自隔间对外招租，对房屋造成损害，林某该如何维权呢?

　　律师解答：承租人将租赁的居民用房分割后进行群租，群租超过正常范围，对房屋造成损害的，出租人可以要求解除合同。因为群租实质是一种商业经营行为，改变了房屋的用途;且承租人分割房屋的行为，客观上对租赁房屋造成了结构的损害，即便双方租赁合同中没有明确约定群租是合同解除的事由，出租人也可以承租人违反了双方租赁合同约定的用途使用租赁房屋，构成根本违约为由要求解除租赁合同。故，林某可以要求与刘某解除房屋租赁合同。如果双方当事人针对该违约行为约定违约金的，林某可要求对方按约支付违约金，如果约定的违约金不足以弥补其损失的，林某还可以主张赔偿损失。