简析物业费诉讼时效起算点的两种观点

　　简析物业费诉讼时效起算点的两种观点

　　诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。物业服务合同纠纷适用于3年诉讼时效，而关于物业服务合同纠纷中诉讼时效的起算点问题，在司法实践中存在两种观点，以下将对两种观点的法律依据和主要理由进行分析：

　　观点一：物业费的诉讼时效期间自最后一期物业费履行期限届满之日起算。

　　法律依据：《适用诉讼时效的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”

　　首先，从物业服务所产生的债务具有整体性、关联性、连续性的角度分析，在物业服务合同项下，物业公司一方在约定期限内为业主提供连续性物业管理服务，相应地按时定期支付物业费用是业主应履行义务。尽管各期物业费用是随时间的推移而不断产生，而不是在物业服务合同签订时就已经形成，但针对单个业主而言，其所应承担的各期物业费形成于同一物业合同的约定，具有整体性，并且各期间的债务之间相互关联，分期履行的独立性不足以否定其整体性和关联性。

　　其次，从审判角度考虑，该类案件的诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起算，有利于节约诉讼成本，提高审判效率。因物业服务合同纠纷中，物业公司对于业主拖欠物业费行为相比其他类型的债权其容忍度较大，部分业主拖欠物业费的情形时间跨度较长，甚至几年一交。这种情况下容易出现证据缺失、难以查明案件真实情况的问题。而按照上述观点来计算诉讼时效的起算点，很容易地确定“最后一期物业费履行期限届满之日”，对于案件关键点的判断更具有可操作性。

　　案例链接：

　　1、成都天府时代广场物业管理有限公司与龚游杰物业服务合同纠纷一审民事判决书。

　　2、天津蓝海苑物业管理有限公司与殷梅物业服务合同纠纷一审民事判决书。

　　观点二：物业费的诉讼时效期间自每一期物业费履行期限届满之日起算。

　　法律依据：《民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。

　　首先，法律不保护躺在权利上睡觉的人，诉讼时效制度的规定是为了督促权利人及时行使权利。如果按照“最后一期物业费履行期限届满之日”作为诉讼时效起算点，物业公司根本不需要在物业服务合同履行期间催交物业费，只需等到合同履行完毕或解除或终止后再提起。这样物业公司就不需要依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定进行书面催缴，该条规定便成了摆设。

　　其次，《适用诉讼时效的规定》第五条适用的情形是对同一笔债务约定分期履行，属于普通债权的分期履行。物业费虽约定分期履行，但属于定期给付债权，其性质属于不同笔债权，应按照每一期物业费履行期限进行计算。

　　案例链接：

　　绵阳博瑞物业服务有限公司与郭光旭、王秀英物业服务合同纠纷一审民事判决书。

　　针对上述两种观点，笔者认为，对于该类案件诉讼时效起算点的问题可以分情况进行考虑。首先，不可否认物业服务合同具有履行的连续性，那么对于长期拖欠物业费的情况，可按照“最后一期物业费履行期限届满之日”作为诉讼时效起算点;其次，如果单笔债务已经具有了独立性，如业主在5年前拖欠2个月物业费，后期的物业费正常履行，那么诉讼时效应从合同约定的支付时间开始起算，

　　以上仅为个人观点。

　　从物业公司的角度考虑，不管当地司法实践中对诉讼时效的起算点如何认定，都要有意识地对欠费业主进行上门催缴、张贴催缴通知单以中断诉讼时效，并保存好相关证据。从律师的角度考虑，在接受该类案件的委托后，若涉及诉讼时效起算点的争议，应结合当地法院的一般认定的观点和案件本身进行具体分析，并协助当事人收集、固定好相关证据，在物业费、违约金等方面做最大程度的争取。