卖房户籍不迁出怎么办

案例分析

本市己入住新居一年多的米先生，户籍至今无法迁入,是因上家孙某卖掉房屋后户籍未迁移所致，于是，米先生将上家告上法庭,请求判令赔偿逾期迁移户籍的违约金123900元。

闸北法院做出孙某赔偿米先生逾期迁移户籍的违约金5万元的判决。

2010年10月22日，孙某与米先生签订《上海市房地产买卖合同》，约定米先生向孙某购买大宁路房屋，转让价为105万元。

双方应于2010年12月20日前，共同申请办理房屋转让过户手续;孙某承诺在2011年3月31日前，户籍迁出，否则每逾期一日，孙某应按照转让价款的日万分之五向米先生支付逾期违约金，直至原有户籍迁出之日止等内容。

合同签订后，米先生支付了全部房款 (其中5万元尾款由中介公司保管)。2010年12月17日，米先生登记为大宁路房屋的权利人。

2011年3月31日，由于孙某未如期迁移户籍，双方签订补充协议，约定“孙某于五月底前户籍迁出，一次性赔偿米先生违约5000元整。

若5月31日前户籍未迁出，在6月30日前，每日赔偿购房合同总房价的万分之一作为违约金;若6月底后户籍迁出，此协议作废，按房产合同规定处理”。

2011年1月，孙某向米先生交付了大宁路房屋。但孙某直至2011年11月22日方才将原有户籍全部迁出。

审理中，米先生认为，孙某的行为已构成违约，要求其赔偿逾期迁移户籍的违约金123900元。

孙某则认为，虽然按照买卖合同约定，自己确实逾期迁移户籍，但并非恶意违约，是因它处购买的住房迟迟不能办理产证，而导致户籍无法及时迁移，现原有户籍已经迁移完毕，对方要求完全按照合同约定赔付巨额违约金无法接受，希望法庭酌情予以处理。

法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按约全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。

但双方约定的违约金，过分高于所造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因此，从平衡双方权益的角度，酌情调整被告应承担的违约金。

解析：如果房屋买卖合同中写明关于卖方户口的迁出、买方户口迁入的约定，则卖方拒不迁出的行为构成违约，按合同约定承担违约责任。

若合同中并无该项约定的，对买房人就构成一种负担。根据法律规定，户籍归公安部门管理，属于行政管理权范围，法院对涉及户口问题的诉讼一般不予受理，因此，即使产生此种争议，无法直接向法院起诉要求房东迁移户口。

如原房主不同意将户口自动迁离，公安机关也不能将原房主的户口强行迁出。

那么对这样棘手的问题，还有没有处理的办法呢?

只能根据《合同法》第六条的规定，当事人履行义务应当遵循诚实信用原则，即合同当事人在履行合同时，除了履行合同明确约定的义务外，还应当根据诚实信用原则履行相应的附随义务。

如果双方在购房合同中没有就该项违约约定违约金，根据《合同法》的相关规定，买方只能要求卖方赔偿因卖方户口未迁移而造成的经济损失。

在何种情况下买方可以解除合同?

如果买方有证据证明取得该房屋的户口对其使用该房屋具有非常重大的影响(如子女上学等)或者取得该二手房的户口是其购买该二手户的主要目的，那么，买方有权单方解除房屋买卖合同。