房屋买卖因无权处分无法实际履行的违约责任探讨

　　【案号案由】

　　案号：北京市西城区人民法院(2016)京0102民初20337号民事判决书

　　案由：房屋买卖合同纠纷

　　【案情简介】

　　原、被告于2016年1月25日在房产中介的居间下签订了房屋买卖合同、买卖定金协议、补充协议，合同约定，被告将位于北京市西城区广安门外大街XXX室房屋出售给原告，房屋总价款178万元，同日，原告交付了定金5万元。后被告表示因诉争房屋为夫妻共同财产，其妻子作为共有人不同意出售为由拒绝履行合同义务。

　　该案原告第一次起诉至北京市西城区人民法院要求被告履行过户，被法院依法驳回((2016)京0102民初7099号)。后原告另行起诉要求被告承担违约及赔偿责任，引发此次诉讼。原告诉讼请求：1、判解除原告与被告已签订的房屋买卖合同及补充协议。(2016年1月25日签署的)。2、被告支付原告合同约定的违约金人民币35.6万。3、被告支付合同约定的延期解除房屋抵押违约金，按每日为房屋总价的万分之五，即每日890元，从2月24日起计至2016年3月14日，共计17800元(890元乘以20日)。4、判令被告返还原告已支付的定金5万元。5、判令被告赔偿原告支出的律师费4.2万元。6、判令被告赔偿因房价上涨造成的损失129.63万元(最终以评估为准)。7、要求被告支付因保全产生的评估费用2500元、保全费5000元。8、被告承担本案诉讼费用。

　　【本案焦点】

　　房屋买卖合同因无权处分无法实际履行的情况下，违约方应当承担多大的责任?

　　【法院裁判要旨】

　　法院经审理认为:依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案双方均认可解除涉案房屋相关买卖合同，且被告同意返还原告定金，本院不持异议并予以确认。关于合同解除的时间，本院以前案认定双方无法继续履行合同的法律文书生效时间为准。因双方无法继续履行合同的原因在于被告欠缺涉案房屋处分权，故被告系根本违约且应承担合同约定的违约责任。关于违约损失结果，本院认为应当根据前案法律文书生效时间作为节点计算违约损失为宜，原、被告所主张的计算时点均有失偏颇，考虑到原告仅支付5万元定金、前案法律文书生效前房屋价格仍处于上升趋势的客观情况，本院根据合同约定以及鉴定结论的内容，秉持公平原则、诚信原则，认定原告所主张的违约金数额已能够弥补其所受到的相关损失。故本院对于原告所主张的违约金一项诉讼请求予以支持，对于其他诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

　　一、确认李某、王某于二〇一六年一月二十五日就位于北京市西城区广安门外大街xx号xx区xx号楼xx层xx房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除。

　　二、自本判决生效之日起七日内，王某返还李某定金五万元。

　　三、自本判决生效之日起七日内，王某给付李某违约金三十五万六千元。

　　四、驳回李某的其他诉讼请求。

　　【律师看法】

　　本案经(2016)京0102民初7099号判决文书判决，法院驳回原告要求被告履行过户手续的诉讼请求。因无权处分而签订的买卖合同，合同本身效力虽与处分权无关，但其影响标的物的交付(不动产则是办理过户手续)。同时，法院在该份判决文书中也予以释明，虽然要求过户的请求无法获得支持，但原告仍可另案起诉被告承担违约责任及赔偿损失。那么本案的焦点就在于违约金及损失额的认定问题。

　　具体到本案中，对于原告的诉讼请求，可以认为法院仅支持了违约金三十五万六千元(定金五万元当然应当返还)，并未按照原告诉请依照房屋现价与原价的差额。由于法院以上份要求办理过户手续的诉请被驳回的判决书生效时间作为合同解除时间，所以原告所依据的房屋现值时间认定与法院认定时间点不同，造成差价不同。而依据《中华人民共和国合同法》解释二第二十八条之规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。可以看出，立法对于违约金的态度还是以填补损失为原则。故本案法官最终认为违约金的数额已经足够填补原告的损失，所以不支持原告129.63万元损失的诉请。

　　提供参考案例：

　　上海市浦东新区人民法院，案号：(2011)浦民一(民)初字第3969号。在该案中，法院依据房屋差价支持了原告100万元经济损失的诉请。

　　法条依据：

　　《合同法》

　　第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　《合同法》解释二

　　第二十八条：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

　　第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。