夫妻一方在另一方婚前拥有的个人房产证上加名字,离婚时该房产就一人一半吗?

2019/05/04 21:49:17 查看1059次 来源:邱鹏律师

  夫妻一方在另一方婚前拥有的个人房产证上加名字,离婚时该房产就一人一半吗?

  在目前社会环境下,房产作为固定资产在个人或家庭财富中占有相当大的比重,而涉及到婚姻,房产在其中也扮演者重要的角色,不仅因其居住属性能够使男女双方婚后有个稳定和谐的居住环境,而且也因其财产属性直接关系到男女双方的个人财产利益。那么,婚前或婚后夫妻一方在另一方拥有的个人房产证上加名字,是否意味着房产的产权为两人共同共有?都需要哪些流程?离婚时该房产就一人一半吗?

  一、无贷无抵押房产婚前和婚后加名问题。

  无贷无抵押房产简单理解就是全款购买的房产,没有商业银行贷款或者其他权利负担,无贷无抵押房产在婚前加名,有两种途径。

  一是以赠与的方式加名,男女双方需要先到公证处办理赠与公证,夫妻一方赠与另一方一半产权,之后双方携带房产证、身份证、公证书到不动产登记中心申请办理加名手续。

  二是以二手房买卖的方式加名,双方需签订二手房买卖合同,然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证等到不动产登记中心申请办理加名手续。

  无贷无抵押房产在婚前加名无论以以上那种方式,均需要交纳契税、个人所得税、营业税等税费。办理房产证加名手续,需要提供房产证、房子的市场指导价或评估报告和评估费用发票,买卖双方身份证,购房发票,契税证,网签购房合同,房改房的时间以房本、收据、出售公有住宅协议上的时间为准。另外,为了证明是购房人的唯一住宅,还需要房管部门出具无房证明。

  需要注意的是,为避免婚后发生财产纠纷,双方没有领结婚证的情况下办理房产证加名,可以考虑婚前财产公证。

  相关费用:(以2018年郑州二手房交易政策为例)

  一、契税:

  1、首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳;

  2、首次购房90平方以上(含90平)144平方以下的房产按照1.5%缴纳;

  3、以下情况按照3%缴纳:

  (1)144(含144平)平方以上 ;

  (2)不是首次购房 ;

  (3)车库 ;

  (4)非普通住宅

  二、营业税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)

  1、房产证满2年,144平方以下的普通住宅房产免征营业税

  2、房产证不满2年,按照5.5%缴纳营业税;

  3、房屋面积超过144平方,房产证满2年的按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格—现在出售价格)*税率5.5%

  4、商铺差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格—现在出售价格)*税率5.5%

  三、个人所得税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)

  1、房产证满五年,并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税

  2、卖方夫妻名下唯一房产或房产证未满5年,按照1%缴纳

  3、商铺按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格—现在出售价格)*税率20%

  四、其他费用相对较少:

  交易费:6元/平方*房屋平方数

  工本费: 一个证件80元;二个证件90

  评估费:评估总额的千分之五(银行贷款评估需要交纳)

  抵押工本费:100元(银行贷款评估需要交纳)

  购房证明:20元一份 一般需开3份

  公证费:300元(如本人不能去办理,需要交纳)

  无贷无抵押房产婚后加名,只需要双方持结婚证、身份证、房产证,到不动产办事大厅填写一份双方共同拥有该房产的申请,就可以办理房产证增加共有人的业务。要缴纳的费用包含工本费、配图费、登记费等。办完房子产权变更手续后,一方婚前买的房子,就成了夫妻共同财产。

  二、有贷有抵押房产婚前和婚后加名问题。

  有贷有抵押房产婚前或婚后加名比无贷无抵押房产婚前和婚后加名麻烦得多,因为有贷有抵押房产是一方婚前支付房屋首付款后,剩余房款向银行借款并办理房屋抵押权登记,在银行贷款没有偿还完毕的情况下,在房产证上加名字相当于在抵押权人及房屋所有权人之外增加了房屋所有权人,银行的利益会受损。有贷款房产婚后加名,要经过银行同意,即银行要增加借款人,修改抵押借款合同,办理抵押变更手续,一般银行都有规定:房贷没有还完是不能加名的。假如说有银行同意办理转按揭手续,婚后加了另一半的名字,那么房子就是夫妻共同财产,房贷也就成了夫妻共同债务。

  如果提前还清银行贷款或银行同意办理转按揭手续,办理加名流程及费用同上述一。

  三、婚前房产,加名离婚时房产如何分配?

  1、目前离婚案件的财产分割,房产证有另一方名字和没有另一方名字,判决有何区别?有名字的话就一定能分到二分之一房产吗?

  答:有区别。

  如果产权登记有另一方名字,另一方对房产就有产权份额。但有名字分割时并不一定就是二分之一。关于分割,有协议的从协议,没有协议的,还需要综合考虑各方对房产的贡献等因素。

  如果是婚前购房且没有共同还贷部分,那么离婚时,如果房产证只有一方名字,那么房产就属于婚前个人财产,归产权方所有。如果房产证上加了另一方名字,那么房产就属于双方共同财产,协议分割,协议不成的由人民法院依法判决分割。

  如果是婚前购房但存在共同还贷,但房产证只有一方名字时,根据婚姻法新司法解释相关规定,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿;如果房产证上加了另一方名字,那么房产就属于双方共同财产,协议分割,协议不成的由人民法院依法判决分割。

  如果有贷款未还清,还要区别该房产本身属于婚前个人财产还是夫妻共有财产进行确定。如果属于夫妻共有财产,则未还贷部分作为夫妻共同债务进行处理。如果属于一方婚前购买、婚内还贷的,则未还清的贷款作为该产权人个人债务继续偿还,已经偿还的部分及其增值作为夫妻共同财产进行分割。

  2、假设婚前房产证上只有夫妻一方名字,那么另一方名字婚前加上和婚后加上的法律效力一样吗?在离婚判决时会产生影响吗?

  答:产权证上加名字性质上属于一方对另一方的赠予,因此,婚前或婚后加从法律效力上来说并无区别。

  3、如果离婚时,房产还有贷款没有还清,那么又分几种情况?分别可能如何判决?

  答:如果有贷款未还清,还要区别该房产本身属于婚前个人财产还是夫妻共有财产进行确定。如果属于夫妻共有财产,则未还贷部分作为夫妻共同债务进行处理。如果属于一方婚前购买、婚内还贷的,则未还清的贷款作为该产权人个人债务继续偿还,已经偿还的部分及其增值作为夫妻共同财产进行分割。

  4、婚前财产公证、房产证加名字哪个效力更大,或者说更加优先?有没有必要“双管齐下”?

  答:无论哪种方式,房屋产权均应以最后产权登记为准。因此,婚前财产公证或者房产证加名字时最好各方能签署协议,对于产权份额及分割方式等进行明确,避免矛盾。

  跟据《物权法》规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。所以,婚前房产经过产权变更会成为夫妻双方的共有财产。如果离婚,法院会根据房屋来源、双方婚姻关系存续期间长短及双方对该房屋所作贡献大小等因素,进行倾斜分割,并非夫妻双方一人一半。


关于我们| 业务介绍| 加入律图| 帮助中心| 网站地图| 意见反馈| 不良信息举报 >>

Copyright©2004-2021 成都律图科技有限公司 版权所有 蜀ICP备15018055号-1 增值电信业务经营许可证(川B2-20160341)