夫妻一方对共有房屋买卖不知情且不同意的致使买卖合同不能继续履行

　　北京房地产专业律师靳双权( )专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告周某诉称：田某是我的姑姑，刘某是田某之夫，两家感情深关系好。位于北京市丰台区301室房屋(以下简称涉诉房屋)登记在田某名下，我的家人自1998年起即在此房内居住使用至今。2002年6月，我与田某协商一致，将涉诉房屋以30万元的价格出售给我。双方没有签书面的房屋买卖合同。2004年至2007年，我分期支付了30万元购房款，田某承诺将积极为我办理过户等所有相关手续，包括央产房允许上市手续。房款付清后，我多次促请田某去办理过户，她先是以姑父不知情为由推脱，至2013年后干脆表明要求我再添100万至150万购房款，即刻协助我办理过户。我无法接受这巨额款项的要求。本来在2007年房款付清后过户非常简单，只是因为田某一再迟延，致使我无法登记为产权人。现诉至法院，要求法院判令田某、刘某为我办理房屋所有权转移登记。

　　二、被告辩称

　　被告田某辩称：不同意周某诉讼请求，双方从未达成买卖房屋合意，且未形成书面协议，周某未支付过30万元购房款，我亦未承诺过办理诉争房产的过户手续。另周某系1997年起即在涉诉房屋内居住。

　　刘某辩称：不同意周某诉讼请求，2013年我才知道此房子的事情，以前完全不知道

　　三、审理查明

　　田某是周某姑姑。刘某与田某系夫妻，二人于1973年12月10日结婚。

　　田某于2001年7月8日取得涉诉房屋的房屋所有权证。周某及其父母自1997年入住涉诉房屋至今。

　　原审庭审中，周某主张田某以30万元的价格将涉诉房屋出售给周某，2002年双方正式明确买卖关系，因为双方是亲戚，因此并没有签订书面的房屋买卖合同，其于2004年至2007年分期向田某支付了购房款合计30万元，现其已交付齐全部房款。周某提交田某签名、落款时间为2007年12月28日的证明，证明中载：“兹收到周某2004年-2007年交来房款三十万元整。特此证明。”，提交田某书写并签名的证明一份，该证明落款时间为2007年6月11日，内容为：“兹证明方群园二区的住房是二姑出售给东东的。周某已把房款交给二姑(2004至2007年)。特此证明。”

　　田某对周某的上述主张不予认可，并称：双方从未达成买卖合意，双方并未签订书面的房屋买卖协议;田某书写的证明在形式上不是一份买卖合同，仅单方签字，内容也没有转让具体标的物，转让标的不明确，也未约定转让总价款及支付方式等，欠缺合同主要要素;所收钱款并非购房款，而是考虑周某父亲生病及家庭生活困难，向其借住房屋而收取的房屋使用费。田某认可周某提交证明的真实性，但于2013年12月8日原审庭审中认可共收到周某支付的255000元，而2014年4月6日原审庭审中则认可至2007年6月11日止共收到153000元。

　　关于书写2007年6月11日证明的原因，田某主张是应周某母亲的请求，为解决其家庭纠纷所写，“出售”二字并非其本人真实意思表示，另由于涉诉房屋为央产房，2003年国家出台管理办法，规定央产房上市须办理相关手续，2002年时此房尚不可上市出售，因此其不可能在当时出卖此房。

　　田某称：其及其他兄弟姐妹为照顾周某生活，于2004年5月2日经公证(2003京海民证字第0839号公证书)放弃了对田某父亲即周某爷爷遗产房屋的继承权，转由周某继承位于海淀区的房屋一套，已经解决了周某的住房问题，故田某若承诺将涉诉房屋卖与周某，不可能再放弃对海淀房屋的继承份额。田某另提交经北京网络行业协会电子数据司法鉴定中心司法鉴定意见书一份，主张该鉴定意见书中所记载的短信能够表明周某并非涉诉房屋购买人，故周某不可能成为买卖合同关系的当事人，其并非本案适格当事人。周某对田某上述主张以及鉴定意见书均不予认可，周某称其取得海淀房屋系基于遗嘱继承取得，涉诉房屋系周某购买，其家庭内部打算让其弟弟居住使用，此系家庭协商对房屋使用的安排，与由谁购买无关，且田某方面给周某所发短信中有“你替三哥代购，房子也到不了三哥名下”的内容，即田某已经承认将房屋卖与周某。

　　关于房屋共有权人刘某是否知情并同意，周某称其弟张北平曾与刘某谈过几次，2011年时刘某肯定已知情。田某称：买房的事情是周某自己家里人在商量，2013年明确向其提出过户，此前应为租住，2013年刘某才知情，其收取过周某钱款但从未告知刘某，另其向单位购买该涉诉房屋的原始合同以及购房票据均在自己手中。刘某称：由于周某父亲经济困难，当年为照顾周某一家人，将房屋借给他们居住，2013年时周某要求过户房屋，当时因没有刘某签字无法过户，此时刘某方知晓此事，刘某对田某收取过钱款一事不知情，其因大女儿在美国，经常前往美国不在北京。周某、田某对法院调取的《中国工艺品进出口总公司出售公有住宅楼房买卖合同》予以认可，周某认可涉诉房屋购房合同及票据在田某处。

　　就本案诉争房屋能否办理过户一事，法院致函国家机关事务管理局中央国家机关住房制度改革办公室，复函如下：田某名下的301号房屋属于可上市交易住房，经交易办公室核对职工住房档案无误后，可以到房屋所在区权属登记部门办理产权变更手续。双方对上述复函真实性均予以认可。

　　四、法院判决

　　北京市丰台区人民法院经审理判决如下：

　　驳回周某的诉讼请求。

　　五、房产律师靳双权点评

　　关于双方是否存在房屋买卖关系的问题，根据2007年6月11日田某为周某出具的证明内容“兹证明涉诉房屋是二姑出售给东东的”，直接显示双方系房屋买卖关系，田某所称证明非其真实意思表示的抗辩无证据证明，显不足以否认上述事实，且加之田某于庭审中认可收条的真实性并自认已收取过周某钱款，因此对周某与田某之间存在房屋买卖合同关系予以确认。

　　田某主张其收到周某给付的钱款非购房款，而系周某使用房屋的费用，但此主张显与其在庭审中所表述的将房屋借给周某使用相悖，且田某无证据证明双方存在租赁关系或其他有偿使用房屋等情形的约定。另从田某为周某出具收条内容看，田某确已收到了周某所付的购房款。

　　关于房屋总价款及周某是否足额支付的问题，由于周某提交的收条及证明中未有关于房款总价的明确表述，而2007年6月11日证明出具时间位于周某交付房款中期，即该证明出具后的2007年9月、12月，周某依旧有交付房款的行为，故该证明并不能体现周某已将全部购房款支付完毕，另2007年12月28日的证明中亦仅表明田某收取房款的数额，未有购房款已交齐的相关表述，故周某关于房屋总价款为30万元且其已交齐全部房款的主张，无相应依据，不应采信。

　　关于刘某对出售房屋是否知情的问题，涉诉房屋系田某在其与刘某婚姻关系存续期间取得，应属夫妻共同财产。本案中，虽然存在周某在涉案房屋内长期居住的事实，但周某一家入住房屋初期系因双方在此前存在借住房屋的事实，因此无法排除刘某认为周某系基于借住关系而长期在涉案房屋内居住的可能性，周某亦未就刘某对出售房屋一事明确知晓向法院提供其他证据，刘某对出售房屋一事当庭予以否认，且明确表示不同意出售房屋，因此对周某关于刘某对出售房屋知情并同意的主张难以采信。

　　对于周某主张的要求田某办理房屋过户手续一节，由于周某未举证证明双方协商确定的房屋总价款数额，现双方依旧未就房屋总价达成一致，其亦未举证证明其已履行了作为买受人支付全部房款的义务，而买卖合同为双务有偿合同，现总价款未确定且周某未能证明已全面履行付款义务，加之，买卖行为未征得房屋共有权人刘某同意，刘某亦明确表示不同意出售房屋，故此，对周某要求田某配合其办理过户手续的诉讼请求，不予支持。