房地产律师：外地人购买农村房屋十多年后被确认合同无效

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告蒋先生、沈女士起诉称：2006年5月14日，蒋先生未经沈女士同意，与被告和韩先生签订了一份卖房契约，擅自将盖在L市XX区L村的店面平房一栋、二层住房一栋及院子等作价68000元卖给了被告和韩先生。合同签订后，被告向蒋先生支付了购房款68000元。农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，不允许违法转让。蒋先生和被告签订的协议是农村房屋买卖合同，根据“地随房走”的原则，该协议在处分所涉房屋的同时亦处分了相应的宅基地使用权。本案所涉房屋所占用的土地为L市XX区L村集体所有的土地，被告并非该村集体组织成员，其与蒋先生签订的卖房契约违反了法律关于农村宅基地使用权禁止转让的强制性规定，应为无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。综上，蒋先生与被告签订的卖房契约是无效协议，被告应当返还向我方购买的全部房屋。所以请求法院判令：1、依法确认蒋先生和被告2006年5月14日签订的卖房契约无效;2、判令被告立即归还向我方位于L市XX区L村的房屋;3、本案诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告武女士答辩并反诉称：2006年5月14日签订房屋买卖合同时，是经原告我方双方共同自愿协商确定的，我方已按约支付购房款68000元。在房屋买卖合同签订十多年后，原告要求我方返还房屋，原告出尔反尔，系买卖失信，违背了诚实信用、公序良俗原则，原告应对我方作出合理赔偿。现特请求法院判令：1、判令原告赔偿我方失信损失共计435096元;2、判令原告承担律师费用4000元及房屋鉴定费2916元;3、反诉费用由原告承担。

　　三、法院查明

　　二原告系夫妻关系，二被告夫妻关系。2006年5月14日原告蒋先生、沈女士与被告武女士、韩先生协商后签订卖房契约，约定将原告位于L市XX区L村自建的店面平房一栋、二层住宅住房、院子、院内树木果树、厨房、猪栏、院子围墙及院内等以68000元的价格卖给被告和韩先生。合同签订后，被告向原告支付了购房款68000元。之后被告和韩先生管理使用该房屋，并对该房屋进行了部分改建、添附。韩先生于2016年11月14日因病去世后，该房屋由被告一人管理使用。2016年8月11日原告蒋先生、沈女士诉至法院，请求确认上述卖房契约无效及要求被告返还房屋。2017年3月21日被告向法院提起反诉，请求原告赔偿被告各项损失共计人民币442012元。另韩先生去世后，被告武女士和韩先生的儿子均书面申明放弃对本案所涉房屋父亲韩先生权益的继承，并让与给母亲武女士继承。

　　四、法院判决

　　1、原告蒋先生、沈女士与被告武女士、韩先生于2006年5月14日签订的卖房契约无效;

　　2、原告蒋先生、沈女士应于本判决生效后十日内返还被告武女士购房款计人民币68000元;

　　3、原告蒋先生、沈女士应于本判决生效后十日内给付被告武女士经济损失计人民币95540元;

　　4、被告武女士在收到上述第二项、第三项判决款项后十日内应将位于江西省L市XX区L村的房屋及院落返还原告蒋先生、沈女士;

　　5、驳回被告武女士的其他反诉请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”《中华人民共和国物权法》第六十条规定“对于集体所有的土地和山林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：(一)属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;……。”农村房屋买卖合同是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人，他人支付价款的合同，该类房屋买卖合同涉及农村宅基地的问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者的特定身份相联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。本案中，原告与被告、韩先生于2006年5月14日所进行的农村房屋买卖行为，基于不动产房地一体原则，房屋权利受制于宅基地权利，而宅基地使用权只能转让给本集体经济组织内的成员，禁止转让给本集体经济组织外的成员，而本案原、被告不属于同一个农村集体经济组织，故原、被告双方于2006年5月14日进行的农村房屋买卖行为，违反了法律、法规的强制性规定，故认定该卖房契约无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中原告作为出卖方，在其将农村自建房屋转让给被告若干年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该房屋买卖合同无效，此行为有悖诚实信用原则，故原告应对合同无效所造成的后果承担主要责任。被告不是L市XX区L村集体组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。合同被确认无效后，买卖双方互负返还义务。鉴于被告对本案所涉房屋进行部分改建、添附，从减少损失、便于使用考虑，被告应将该房屋以现状返还给原告，原告应将购房款68000元返还被告。关于原告应赔偿被告的其他损失的具体数额，根据诚实信用原则及公平原则、评估结果和双方对合同无效的过错程度，酌定原告应赔偿被告房屋重置价82800元(根据评估结果，现所涉房屋重置成新价值为150800元，核减应返还的购房款68000元，仍应赔偿被告的房屋重置价值为150800元-68000元=82800元)及现房屋其他附属物9824元(因评估价值未含盖本案所涉房屋中合同中约定的院墙、院内树木16棵，酌定院墙的补偿款为6624元;院内树木共计16棵，酌定平均每棵价200元，共计3200元;两项合计为6624元+3200元=9824元)。本案中被告因案件花费测绘费用和评估费用共计2916元，该笔经济损失应由原告承担。综上，原告除应返还被告购房款68000元，仍应赔偿被告其他损失共计95540元(82800元+9824元+2916元=95540元)。关于被告要求原告按其反诉状中所述标准赔偿房屋重置价款及院内土地价款的问题，靳律师认为，被告未提供其所述房屋重置价款的计算标准的依据，房地产评估公司的评估报告客观合理，应按评估结果计算本案所涉房屋的重置价款，另房屋院内土地系农民集体所有，被告要求赔偿该款于法无据，固对被告该项反诉请求，不予支持。关于被告要求原告承担律师费4000元的请求，靳律师认为，被告此项反诉请求于法无据，不予支持。