父亲去世前承租的公房，该归共同居住人还是产权人？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告王某一诉称

　　原告与被告王某二为兄弟关系，被告赵某为被告王某二之配偶，王某某为王某二与赵某之子。北京市西城区某房屋原为原告向北京市某公司承租的公房，原告于2001年3月25日购买，于2001年5月7日取得房屋所有权证。

　　因被告王某二为原告的弟弟，为照顾其方便由三被告共同在涉案房屋居住。现因原告的儿子、儿媳拟出国在外定居，故原告需要将涉案房屋出卖予以资助，同时三被告在其他地方还有住房的情况下，原告多次与三被告协商腾退涉案房屋事宜，但均未果。因此诉讼请求：判令三被告腾退北京市西城区某房屋。

　　2、被告王某二、赵某、王某某辩称：

　　原告所述亲属关系属实。

　　首先，诉争房屋来源于原告与被告王某二的父亲承租的公房，被告对诉争房屋享有居住使用权。

　　诉争房屋的来源是原告与被告王某二向父亲承租的公房，自1986年开始被告就同父亲一直居住在此，1991年原告与被告的父亲去世。作为共同居住人，被告王某二属于公房承租条件中，“共同居住两年以上的条件”，被告对诉争的房屋享有居住使用权，可以承租该诉争房屋。

　　但是，在原告与被告父亲去世后，产权单位北京市某公司要求确定承租人，必须由共居人或亲属中确定承租人选，当时被告王某二并未成家，原告认为被告王某二一人承租诉争房屋有可能被产权单位收回，建议由其承租诉争房屋，当时被告王某二及其姐姐(案外人)同意承租人变更为原告名下。

　　在诉争房屋变更承租人为原告时，虽然被告同意将承租人变更为原告，但是被告并未放弃对诉争房屋的居住使用权，并且被告至今也居住在诉争房屋中。被告并不是因为原告取得房屋产权后居住此房，而是诉争的房屋为父亲承租的公房，在父亲取得该诉争的公房时，产权单位曾考虑过家庭成员的居住情况，对被告王某二及其父亲进行了分配诉争住房，在分配诉争住房时原告及其妹妹均已成家不再诉争房屋居住。现在虽然变更承租人及产权人，但是被告并未放弃居住使用权，形成居住的事实，不因为承租人、产权人的变更而丧失居住使用权。

　　其次，诉争房屋在变更承租人时，被告王某二一直居住于此，并且并无其他住房，对诉争房屋享有居住使用权。诉争房屋是1998年变更的承租人，期间被告一直居住在诉争房屋内，具备成为承租人的条件，且在1998年被告并无其他住所，一直居住在诉争房屋内。即便被告同意变更承租人，但是可以看出被告并没有放弃对诉争房屋的居住使用权。

　　第三，诉争房屋虽然登记在原告名下，但属于原告及被告王某二父亲承租公房所得，属于遗产继承范畴，严格来说属于兄弟姐妹公有，即便出售其利益也属于兄弟姐妹共分。

　　诉争房屋是原被告父亲承租的公房所得，由此产生的巨大财产利益，应作为遗产进行分配，自从原被告的父亲去世后，并未进行分家析产，虽然目前诉争房屋登记在原告名下，并不代表原告对诉争房屋拥有完全的处分权，应属于原被告兄弟姐妹共有，现在原告要求被告腾房没有道理，被告不同意原告的全部诉讼请求。

　　最后，被告生活困难，没有适合的腾退条件，不同意腾退房屋。目前，被告一家三口一直居住在诉争房屋内，被告王某二患有多种疾病，无劳动能力，仅靠微薄的工资度日，被告赵某虽已退休，但是并没有退休金，并且还要支付每月上千元的养老保险，每月的收入来源仅是打零工度日，被告王某某尚未成年，尚未完成学业，一家三口生活困难，对诉争房屋享有居住使用权，不具备腾房条件。

　　虽然被告名下天坛南里有一套承租的公房，但是所有的经办手续及使用情况被告并不知情，且仅有不足20平方米的使用面积，不具备适合的腾房条件。诉争房屋确系原告购买。购房前北京市某公司一直催促我们将房屋落户，还有一份协议内容是我们同意由原告来购买涉案房屋，我签字了。

　　综上，被告不同意原告的全部诉讼请求，请法院依驳回原告的全部诉讼请求。

　　二、法院查明

　　原告王某一与被告王某二系兄弟关系，二人之父为王父。被告王某二与赵某系夫妻关系，王某某系二人之子。

　　1986年被告王某二随父亲王父从北京市东城区某房屋搬至北京市西城区某房屋内居住。

　　北京市西城区某房屋的原承租人系王父，1998年11月上述房屋的承租人变更为原告王某一。2001年3月25日，经被告同意，王某一与北京市某公司签订房屋买卖契约购买上述房屋，2001年5月7日王某一取得上述房屋的所有权证。现该房屋由被告一家三口居住使用。

　　另查，被告王某二现承租北京市东城区某房屋。

　　三、法院判决

　　北京市西城区人民法院经审理判决：

　　被告王某二、赵某、王某某将北京市西城区某房屋腾空交予原告王某一。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　我国法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

　　在本案例中，北京市西城区某房屋的原承租人系王父，1991年原告与被告的父亲去世。虽然，被告作为共同居住人，被告王某二属于公房承租条件中，“共同居住两年以上的条件”，被告对诉争的房屋享有居住使用权，可以承租该诉争房屋。

　　但是，在原告与被告父亲去世后，产权单位北京市某公司要求确定承租人时，被告王某二及其姐姐(案外人)同意承租人变更为原告名下。虽然被告称，“产权单位北京市某公司要求确定承租人，必须由共居人或亲属中确定承租人选，当时被告王某二并未成家，原告认为被告王某二一人承租诉争房屋有可能被产权单位收回，建议由其承租诉争房屋，在诉争房屋变更承租人为原告时，虽然被告同意将承租人变更为原告，但是被告并未放弃对诉争房屋的居住使用权，并且被告至今也居住在诉争房屋中。被告并不是因为原告取得房屋产权后居住此房，而是诉争的房屋为父亲承租的公房，在父亲取得该诉争的公房时，产权单位曾考虑过家庭成员的居住情况，对被告王某二及其父亲进行了分配诉争住房，在分配诉争住房时原告及其妹妹均已成家不再诉争房屋居住。现在虽然变更承租人及产权人，但是被告并未放弃居住使用权，形成居住的事实，不因为承租人、产权人的变更而丧失居住使用权。”

　　但是，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”;第三十四条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”

　　所以，本案例中，北京市西城区某房屋属于原告向北京市某公司承租的公房，原告于2001年3月25日购买，于2001年5月7日取得房屋所有权证。

　　北京市西城区某号房屋的产权人是原告王某一，2001年3月原告购买上述涉诉房屋时是经过被告王某二同意的。且根据原被告陈述，被告王某二现在他处有住房，故应将诉争房屋予以腾退。

　　综上所述，法院判决是有据可依的。