房产律师：城镇居民购买农村房屋所签合同系无效合同

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告黄先生起诉称：2015年11月19日，我与被告签订房屋买卖合同，被告将位于A县XX乡L村5组的房屋卖给我，房屋价款8万元。同月21日，我向被告支付购房款5万元，并约定余款于2016年5月30日前付清。2015年12月，我听说该房屋系被告儿子所有。由于我系城镇人口，按照法律规定不能在农村购房，无法办理产权证，我遂向被告主张该房屋买卖合同无效，要求被告退还购房款，但被告不予理睬，拒不退还。所以请求法院判令：1、确认我和被告签订的房屋买卖合同无效;2、由被告返还我购房款5万元;3、并从收到该款之日起按照银行同期贷款利率支付利息至付清之日止;4由被告赔偿我改建该房屋的经济损失共计4360元。

　　二、被告辩称

　　被告曹先生答辩称：原告购房后拆除了我的厨房、猪圈房约40平方米，砍伐核桃树两根、将水电线路毁损等，给我造成了经济损失。原告恢复原状后我即退还原告购房款5万元。

　　三、法院查明

　　原告系城镇居民户口，家住A县C镇L街96号楼房3层3号。2015年11月19日，原、被告签订房屋买卖合同，由被告将坐落在A县XX乡L村5组的农村集体土地上的房屋出售给原告，双方签订了房屋买卖合同，合同约定价款8万元。同月21日，原告支付给被告购房款5万元，合同约定余款3万元由原告于2016年5月30日前付清。同月22日，原告组织人员将该房屋侧面的厨房、猪圈房拆除，准备修建生意用房。施工后不久，当地有关部门即责令原告停工至今。原告要求被告退还购房款遭到拒绝。原告为修建该生意用房，用去了人工工资2160元、租车费300元、生活费1000元、移动电线杆材料及人工费600元、草坡补偿费300元，共计4360元。诉争房屋坐落于A县XX乡L村5组，权利人系被告之子曹某甲，占地面积123.52㎡，建筑面积183.66㎡。

　　四、法院判决

　　1、原告黄先生与被告曹先生签订的农村房屋买卖合同无效;

　　2、由被告曹先生于本判决生效后5日内返还原告黄先生购房款5万元及其利息(以5万元为本金，从2015年11月22日起至判决确定给付之日止，按照中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率的50%计算利息);

　　3、由被告曹先生于本判决生效后5日内赔偿原告黄先生经济损失2180元，其余经济损失2180元由原告黄先生自行承担;

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为，农村房屋买卖必然会涉及宅基地使用权的流转。宅基地使用权是集体经济组织成员享有权利，与特定的身份相联系。从农村私房买卖合同的内容看，虽然交易的标的物一般是地上建筑物，但在我国强调房地产一体的法律背景下，实际上双方交易的标的物也包括了相应的宅基地，这与我国目前严格限制宅基地流转的政策相违背的。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。国家政策三令五申禁止城镇居民购买农村房屋、宅基地。1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。国务院2004年10月21日发布的国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二条(十)项规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国土资源部2004年11月2日发布的国土资发[2004]234号《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。《中华人民共和国民法通则》第六条规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。根据以上规定，城镇居民购买农村房屋和宅基地，为国家政策一再明令禁止，是一种违法行为，原告系城镇居民户口，与被告签订的农村房屋买卖合同违反了国家相关法律、行政法规的强制性规定。房屋买卖系民间重大事项，被告不是该房屋的所有权人，对该房屋行使了处分权，且无该房屋所有权人的书面授权委托，且事后被告亦未提交证据证明该房屋所有权人对其卖房行为进行了追认。故原、被告签订的该农村房屋买卖合同无效，且该农村房屋买卖合同自始没有法律约束力。被告因此取得的购房款5万元，应予返还原告。原告雇请工人将该房屋侧面的厨房、猪圈房拆除，开挖房后部分草坡，移动电线杆等支出的费用4360元，予以认定。购房款的资金利息系原告的直接经济损失，故原告要求被告按照银行同期贷款利率支付购房款5万元的利息，予以准许。鉴于原、被告在该农村房屋买卖中违反了国家的相关法律和政策规定，均有过错，故对原告所主张的以上损失应由原告、被告平均承担。被告要求由原告将拆除的部分房屋等恢复原状等，应由相关权利人另案主张权利。