房产律师靳双权：缴纳契税、户籍落户可以作为认定房屋产权确权的依据吗

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告严先生起诉称：我系A区A村村民，A村120号房屋及其院落归我所有，上有正房五间，西厢房三间。1997年，我与薛先生达成协议，薛先生给付我2.5万元，我将上述院落及房屋交付薛先生使用至今。由于双方签署的协议违反了相关法律规定，所以请法院判令：1.确认我与薛先生就甲市A区A村120号宅院内房屋达成的房屋买卖合同无效，薛先生返还我所有的房屋及院落;2.被告承担本案诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告薛先生答辩称：位于甲市A区A村120号院(并非120号院)正房五间，厢房三间及其院落(以下简称“转让房屋”)确是原告以买卖的形式转让给了我，交易价格也确是2.5万元人民币(我已履行完毕)。但是达成买卖协议的时间为1996年，我支付原告房屋转让款以及原告向我交付转让房屋后，是原告亲自到甲市A区财政局办理的立契手续，交纳了相关税费，事后又亲自将办好的《甲市房屋契证》交付给了我并从我处报销了480元的税费。2009年9月，我将我本人以及亲属共计四人的户口落入转让房屋处。原告在诉状中言之凿凿地称买卖协议违反了相关法律规定，但未明确说明违反了我国哪部法律，违反了哪条具体规定。我与原告之间的房屋买卖协议合法有效，我虽非本区农民，但与原告签订房屋买卖协议时，已在甲市A区财政局办理了契税登记并交纳了相关费税，取得了《甲市房屋契证》，该契证载明本证是房屋所有权合法证件之一，由此应视为政府已确认并同意我与原告之间的房屋买卖行为。目前，我国的法律法规及司法解释尚没有禁止农村房屋买卖以及农村房屋买卖合同应认定无效的明确规定，不知原告所称违反相关法律规定的说法依据何来。

　　三、法院查明：

　　坐落在甲市A区A村120号的宅院(以下简称涉诉宅院)登记的土地使用者为原告严先生，双方均认可严先生与薛先生于1996年2月5日就涉诉宅院内的房屋达成房屋买卖合同，薛先生以2.5万元的价格购买了涉诉宅院内的正房5间、西厢房3间。合同签订后，双方依约履行。后薛先生对涉诉宅院内房屋进行改建和装修。

　　四、法院判决

　　1、确认原告严先生与被告薛先生就甲市A区A村120号宅院内房屋达成的房屋买卖合同无效;

　　2、被告薛先生将甲市A区A村120号宅院及该宅院内房屋予以腾退，返还给原告严先生所有，于本判决生效之日起六十日内履行。

　　五、律师点评

　　根据相关法律规定，宅基地属于集体经济组织所有，宅基地不得任意买卖和转让。宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，与享有者的特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案中，双方达成房屋买卖合同时，薛先生并非甲市A区A村地区A村村民，其不享有对该村宅基地使用的权利。税收征收管理机关、户籍管理机关与宅基地审批机关的工作职能存在差别，我国对不动产确权或登记有专门的国家机关负责管理，不能以缴纳契税、户籍落户作为认定房屋产权确权的依据。虽薛先生于2009年将其户口迁入涉诉宅院处，但其户口性质仍为非农业家庭户，不能以此视为其具有该集体经济组织成员的资格。因此，严先生与薛先生之间所达成的房屋买卖合同虽系契约双方的真实意思表示，但由于该房屋买卖行为同时处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益，故双方之间就涉诉宅院内房屋达成的房屋买卖合同因违反国家法律的强制性规定，属无效合同。

　　根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。故薛先生应将涉诉宅院及该宅院内的房屋腾退返还给严先生。经询问，薛先生明确表示不要求就合同无效的后果在本案中一并处理，故相关问题可另行解决。严先生的诉讼请求，于法有据，予以支持。