房地产律师靳双权：房屋买卖中如何认定一房二卖

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告齐先生起诉称：我和被告双方于2013年1月13日签订了《房屋买卖合同》，约定我出资272978元购买被告开发的位于XX街XX楼3栋808号房屋， 2013年1月13日前我付清购房款，被告在2014年10月31日前交房。合同签订后，我按约于2013年1月10日支付购房款10万元，在2013年1月13日支付购房款172978元，我已按照合同约定支付了房款。但是，截止2017年4月20日，被告未能按照合同约定的时间向我交房，被告已构成严重违约。被告对此称我所购买房屋存在设计变更，且慌称我所购房屋是5栋808号。2017年6月25日我得知3栋808屋号房的编号被被告变更为2栋807号房。2017年6月25日，被告方物业公司通知我收房，收房时我被告知只能接受801号房，且需按单价5700元平方米收房，否则不能办理收房。我通过查询房地局网上已售房屋信息得知，我所购房屋已另行出售给第三方且已办理备案手续，综上，被告存在一房二卖的情形。同意解除合同、返还房款，但被告需赔偿我主张的违约金。所以请求法院判令：：1、请求依法判决被告向我支付房款占用期间的利息73704元(按银行贷款利率6%计算，暂计算至2017年7月13日，但截至被告履行之日前的利息仍在主张范围之内);2、请求依法判决被告向我支付购房款一倍的赔偿，即272978元;3、请求依法判决被告向我支付逾期交房违约金51593元(暂计算至2017年5月30日，但后期的违约金仍在请求范围之内);4、请求依法判决被告向我支付误工费、路费损失，共计7000元;5、请求依法判决被告向我支付我在约定交房后的房屋租赁费用(后附租赁合同)的损失，共计32个月64000元;6、本案的诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告X省Z房地产开发有限公司答辩称：原告所购买的XX街XX楼3栋808号房屋，因政策性及地方政府规划等原因，导致规划设计变更，该楼盘主体结构、楼层、房屋材质、朝向、面积等均发生了根本性变化，导致原告原购房屋不复存在，合同目的也无法实行，双方也并未就此达成变更或补充协议，没有明确合同的履行内容，故原告主张一房二卖，没有事实依据。我方有权将自己开发的该房屋出卖给他人，不侵犯任何人的合法权益。另逾期交房与否的前提是存在可以继续履行的《商品房买卖合同》。本案中，原合同中约定的房屋因规划设计变更已不存在，双方又没有就变更后的事宜达成新的补充协议，那么原合同无法继续履行，在没有新的标的物前，不存在逾期交房。即便是逾期交房，也并非我方自身原因造成，不存在违约事由。对于原告主张的误工费、路费、房屋租赁费等无法律依据，我方不予认可。2013年1月13日，我方在不具备房屋预售许可的情况下与原告就坐落于XX街XX楼3栋808号房屋签订了一份商品房屋买卖合同。后因政策性及地方政府规划等原因，我方的原规划图未获审批通过，在重新设计、变更规划并取得规划许可证后，楼盘的主体结构、楼层、房屋材质、朝向、户型及面积等均发生了根本性变化，导致已无法按约履行，无法按原合同交付约定房屋。这一系列事实发生后，我方多次与原告协商解决，原告一直不与配合并先行起诉，现在特请求法院判令：1、依法解除我方和被告就坐落于XX街XX楼3栋808号房屋签订的商品房买卖合同，并退还原告购房款272978元;2、本案的诉讼费由原告承担。

　　三、法院查明

　　2013年1月13日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订房屋买卖合同，约定：买受人向出卖人购买位于XX街XX楼3栋808号房，房屋用途为商业，层数29层、地下室3层房屋建筑面积共60.26平方米。每平方米4530元，总价272978元，买受人于2013年1月13日前付清;出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格具备使用条件并符合本合同约定的房屋交付买受人使用，由于政府部门的行为，延误工期，以致影响房屋交付期限的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期;除双方约定的特殊情况外，出卖人如若未按合同规定的期限将房屋交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行;并约定了产权登记等内容。原告于2013年1月10日交纳房屋定金100000元，于2013年1月13日交纳剩余购房款172978元。

　　2013年6月14日，被告取得XX楼项目的建设用地规划许可证。2013年12月12日，被告取得XX楼项目建设工程规划许可证，建设规模为104978.42平方米、层数27层、地下室3层、1幢。2014年3月19日，被告取得XX楼项目的建筑工程施工许可证，建设地址为乙区XX街XX村，合同开工日期为2014年2月21日、竣工日期为2016年3月22日，层数为27层。2014年7月9日，被告取得XX街XX楼项目3栋的商品房预售许可证，载明交付使用日期为2016年3月22日，总层数30，住宅非住宅所在层为1-27，总计1145套，平均售价19000元平方米。

　　四、法院判决

　　1、解除原告齐先生与被告X省Z房地产开发有限公司于2013年1月13日签订的房屋买卖合同;

　　2、被告X省Z房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告齐先生购房款272978元并支付利息(利息计算方式为：以100000元为基数自2013年1月10日至本判决确定的给付之日以及以172978元为基数自2013年1月13日至本判决确定的给付之日，均按中国人民银行同期贷款利率计算);

　　3、被告X省Z房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告齐先生逾期交房违约金44331元、逾期交房租金损失40044元，合计84375元;

　　4、驳回原告齐先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房地产律师靳双权认为：原、被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，虽在合同签订时，被告尚未取得预售许可证，但起诉前被告已取得XX楼项目3栋的商品房预售许可证，故该房屋买卖合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。现被告请求解除合同，并退还原告的购房款，原告对此无异议，故解除原、被告于2013年1月13日签订的房屋买卖合同，被告返还原告购房款272978元。

　　靳双权律师认为本案的争议焦点在于原告齐先生主张的各项诉求是否应予支持。2013年1月13日原、被告签订房屋买卖合同，原告向被告购买XX楼3栋808号房，并约定被告于2014年10月31日前交房。根据甲市城建档案馆调取的XX楼项目五至二十七层平面图显示该栋楼的设计，与原、被告签订的房屋买卖合同中约定的房屋设计已发生重大变更，该平面图虽未标注设计图纸的最终确定时间，但2013年12月12日被告取得该的建设工程规划许可证时该设计变更已确定，但被告却未将此足以导致合同无法履行的情形告知原告，且在合同约定的交房期限届满后也未将此通知原告。被告建成后的XX楼项目因设计发生重大变更，原告所购买的3栋808号房与建成后的房屋在户型、朝向、面积等均无法对应，此后双方无法协商一致，导致原、被告签订的房屋买卖合同因无法履行被解除，被告对合同解除具有重大过错，不仅应返还原告购房款，还应支付自原告交纳购房款之日起至本判决确定的给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。

　　关于原告主张的购房款一倍赔偿。原、被告签订的房屋买卖合同约定原告购买XX楼项目3栋808号房，该合同后附的房屋平面图对房屋的户型、结构、朝向、面积等予以明确，后因设计变更导致建成后的房屋发生重大变化，原、被告对建成后的房屋中3栋808号与合同约定的3栋808号房是否对应存在争议，现有证据也不足以认定二者系对应关系，故原告关于被告将建成后的XX楼项目3栋808号另行出售他人构成一房二卖并要求支付购房款一倍赔偿的主张，证据不足，不予支持。

　　关于原告主张的逾期交房违约金及逾期交房租金损失。原、被告在房屋买卖合同中约定，被告逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行，此系双方自愿作出的约定，予以认定，原告对逾期交房超过90日仍以该约定的违约金计算方式主张违约金，亦未超出法律规定的范围，予以支持。XX楼项目规划变更发生在原、被告签订房屋买卖合同之后，合同约定的房屋交付期限届满之前，但被告却未将此变更通知原告，在合同约定的房屋交付期限届满后原告多次催促交房，但被告仍未告知设计变更将使合同约定的房屋在建成后在户型、朝向、面积方面均发生重大变更，导致原告仍在合理期待被告交付房屋，故原告主张逾期交房违约金符合合同约定，违约金应从合同约定的房屋交付期满后，计算至原告收到被告要求解除合同的反诉状之日即2017年5月31日，且应扣除符合合同约定的顺延工期的期间。被告提供证据中仅能认定2016年11月21日至2017年3月31日要求甲市市范围内工地停止施工的通知符合合同约定的可以顺延工期的约定，予以扣除。综上，逾期交房违约金计算为44331元[计算为：购房款272978元×日万分之二×812天(2014年11月1日至2017年5月31日共942天-2016年11月21日至2017年3月31日共130天)]。原告所购房屋约定用途为商业，对上述期间可得租金损失，被告也应予以赔偿，参照同地段同类房屋租金标准酌情认定平均月租金1500元，租金损失为40044元。　对原告主张的误工费、交通费，证据及理由不足，不予支持。