借了一笔钱，房子差点被坑走了！

　　张某向李某借钱，李某要求张某以房屋作抵押担保，同时要求张某办理出售房屋全权委托公证手续，张某同意了李某的要求。但是在办理上述手续时张某怎么也想不到，借款合同约定的还款期还没到，房款也没见着，住的好好的房子怎么就突然变成了别人的?

　　而今，新的产权人要把自己赶走，张某能够拒绝交付吗?请看下文。

　　基本案情

　　张某与李某签订《借款合同》，约定借款金额96万元，借款期限从2014年12月17日到2015年5月16日止，月利率2.4%，后张某与李某约定将自己的房屋作抵押，并办理出售房屋全权委托公证手续。2014年12月18日，涉案房屋抵押登记至李某名下。2015年5月13日(借款期限尚未届满)，李某以张某(卖方)代理人身份与郭某(买方，名义买房人，系李某朋友)签订《房屋买卖合同》，买卖张某名下的涉案房屋，约定房款139万元。2015年7月6日，彭某(实际买房人，系李某和郭某的朋友)持虚假的张某委托书，以张某名义与李某向房管部门申请涂销抵押。2015年8月20日，房屋产权登记至郭某名下。

　　后郭某收房未果，向一审法院起诉请求：(1)张某立即搬出涉案房屋交还郭某;(2)张某向郭某支付房屋占用费。

　　分析说法

　　根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条规定，不动产物权一般依登记生效，不动产物权登记具有权利推定效力。既然郭某已经取得房屋产权登记，则其是否必然有权依物权登记要求张某交付房屋?

　　不动产物权登记生效原则的前提是推定不动产物权登记是真实合法的。

　　就卖方而言，张某出具委托书委托李某卖房，其真实意思是以房屋作为借款的担保，在张某不还款的情况下，李某可以出售房屋，以房款清偿借款。李某出售房屋时，借款期限尚未届满，李某也未与张某协商售房款的金额、售房款与借款本息如何结算等问题，无证据证明张某同意出售房屋，故张某并无出售房屋的真实意思。

　　就买方而言，郭某并非真实的买方，其只是出借购房资格给彭某，郭某也未实际支付任何房款。因此本案房屋的买卖及不动产登记并非基于买卖双方的内心真意，推定不动产物权登记真实合法这一前提已经不存在。《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意第三人制度的设立，就是用于限制不真实的物权变动行为和约束非善意取得物权登记的当事人。

　　李某未尽到代理人应尽的按照委托人指示处理委托事务、维护委托人利益、向委托人报告的义务，委托人张某对李某的代理行为不予追认，因此李某的行为构成无权代理。在李某构成无权代理，也即无权处分张某房屋的情况下，郭某既无购买的内心真意，也无实际付款，并非善意买受人，因此依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，真实权利人张某有权行使追回权，郭某也无权依据物权登记要求张某交付房屋。

　　本案中，郭某已取得房屋的权利交付，尚未取得实物交付。张某对房屋的占有是基于其为房屋的原所有权人，在出借人李某在还款期限届满前以张某名义出售房屋且没有证据证明张某对出售及过户的事实知情并同意的情况下，张某对房屋的占有具有合法性、正当性。郭某并非善意买受人，其仅仅基于物权请求权要求占有人张某迁出，不予支持。