北京房产律师：农村房屋因宅基地使用权不能私下转让而无效

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告窦某甲、窦某乙、窦某丙起诉称：我们三人系姐妹关系，窦大叔(已故)是我们的父亲。诉争房屋位于A镇A村3组，系农村住宅，土地性质为集体所有。被告系诉争房屋的租客，2003年5月，被告与窦大叔约定以1万元的价格收让该承租屋，后因我们三姊妹反对，该转让协议未能履行，被告继续租用该房屋。2012年11月26日因被告多方找人撮合，我们三姊妹最终同意将该房屋出让给被告(此时窦大叔已过世，我三人通过继承取得该房屋的完整产权)，同时将房屋产权证交给被告，用于办理分户、变更登记。后我方了解到，因被告与我方不属于同一个集体经济组织，且被告为城镇居民，属于国务院规定的禁止购买农村房产的人员行列，买卖协议应属无效。遂要求被告将房款取走，把房屋腾退给我方，但被告置之不理。所以特请求法院判令：1、确认我方和被告所签订的房屋出让协议无效，并责令被告立即将房屋腾退给我方。2、判令被告将诉争房屋的产权证归还给我方。3、本案的诉讼费用由被告负担。

　　二、被告辩称

　　被告罗先生答辩称：2003年5月13日，我与原告窦某甲及其父窦大叔签订售房协议一份，我以1万元的价格购买原告之父窦大叔、窦某甲实际面积51.52平方米房屋3间。同年5月15日窦大叔向A镇A村村民委员会出具申请：“本人经家庭讨论协商，同意将A村3组三间小平房面积为51.52平方，出售给A镇XX巷32号罗先生，本人今后不要求村组重新安排住所，特此申请，请村组领导批准”。A村委会在此申请上同意了申请人窦大叔的申请。本案原告在2011年向法院曾经诉讼过要求确认协议无效，把房屋归还给原告。2012年12月26日，就原告当时诉讼请求通过我和原告双方协商，由我在原有付款的基础上再加上92800元，原告得到了我102800元之后，同意撤回了诉讼。这份协议约定该房屋拆迁时任何各项的补偿待遇均留我享有，与原告无关，并同意积极配合我的拆迁。我购买房屋后约在2005年左右，将此房重新翻建。因此原告现诉讼请求不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　三原告之父窦大叔拥有两处住房，一处位于A镇L路(建筑面积144.75㎡)的三层楼房;一处位于Z路32号A地1组，建筑面积51.52㎡。两处房屋共用一本房产证。

　　2003年5月13日，窦大叔(甲方)与被告罗先生(乙方)签订售房协议一份，协议约定：乙方因住房困难，为方便生活，经协商，乙方认购甲方平瓦房叁间，建筑面积为51.52㎡。1、甲方房屋价值经双方协商为壹万元整。2、甲方房屋及活动地界址，甲方房屋后坪北80公分向南至大河边。3、有关售房，房屋所有权证、土地使用证的变更手续及费用由乙方承担，甲、乙双方永不反悔。4、此协议一式两份，甲、乙双方各执壹份存查。窦大叔、原告窦某甲、被告罗先生以及两位见证人均在协议上签字。同年5月15日，窦大叔还向XX县A镇A村村民委员会提交申请，申请载明：本人经家庭讨论协商，同意将A镇A村3组小平房面积为51.52㎡，出售给A镇XX巷32号罗先生，本人今后不要求村组重新安排住宅，特此申请。请领导批准。同年5月15日，A镇A村村民委员会，在申请上备注“同意本人申请，村今后不得重新安排住宅”。协议签订后，窦大叔将房产证一并交给被告罗先生便于办理产权过户手续。被告罗先生在取得上述房屋后，对房屋进行了维修及添附，并一直居住、使用至今。

　　2012年8月8日，窦某乙、窦某丙以窦某甲、窦大叔侵犯其继承权，擅自处理房屋，且该房屋的土地性质为集体所有，窦某甲、窦大叔的行为明显违反了法律禁止性的规定，要求确认房屋转让协议无效，法院立案受理了此案。同年11月26日，三原告(甲方)与罗先生(乙方)案外协商，再次签订协议书一份，协议载明：鉴于甲方之父窦大叔将甲方享有继承权的房屋转让给了乙方，现甲、乙双方就相关后续事宜经协商达成如下一致意见：1、甲方之父于2003年5月将位于A镇A村3组的房屋转让给乙方，现甲方对该房屋转让协议予以追认;2、现甲方作为该房屋的继承人，同意将该房屋出让给乙方，乙方一次性补偿甲方人民币102800元(含2003年5月协议中的壹万元)甲方表示同意。3、该补偿款于2012年11月27日前给付，由甲方出具收条。4、甲方承诺，如日后该房屋进行拆迁，该房屋的拆迁任何各项补偿待遇均由乙方享有，与甲方无涉。5、如乙方能够办理产权过户手续，甲方必须无条件予以配合。6、日后该房屋如需拆迁，甲方必须无条件协助乙方办理好拆迁手续。7、本协议签订后，任何乙方不得反悔，如甲方反悔，甲方需无条件返还该款项，并以该补偿款的30%作为赔偿款赔偿给乙方(乙方也可向甲方的任何一方直接追偿)。8、本协议一式四份，甲乙双方、A村村委会、A镇法律服务所各执一份。三原告及被告罗先生委托代理人杜某甲均在协议上签字。同日，窦某乙、窦某丙向法院申请撤诉，法院于同日裁定准许窦某乙、窦某丙撤回诉讼。

　　协议签订后，被告罗先生给付92800元后，和家人一直居住、使用该房屋。现三原告以被告与所买卖房产不属于同一个集体经济组织，且其为城镇居民，属于国务院规定的禁止购买农村房产的人员行列，买卖协议应属无效为由再次引发诉讼，请求法院确认房屋买卖合同无效，要求被告罗先生将房屋返还给三原告所有，并返回房产证。另查，被告罗先生原户籍地为XX县XX镇XX村6组1号，取得诉争房屋后，其户籍地已变更为XX县A镇XX巷32号。

　　四、法院判决

　　1、原告窦某甲、窦某乙、窦某丙与被告罗先生于2012年11月26日签订的《卖房协议》无效。

　　2、驳回原告窦某甲、窦某乙、窦某丙要求被告罗先生返还诉争房屋的诉讼请求。

　　3、被告罗先生于本判决生效后10日内返还原告窦某甲、窦某乙、窦某丙户名为窦大叔的房产证。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为：根据我国相关法律法规的规定，农村房屋买卖与城市房屋买卖具有不同的要求和特性。农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求，即也只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地情况方确认为有效。该规定中房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系，本案中被告罗先生非房屋所在地集体经济组织成员，无论其在其他地方是否享有宅基地或者房屋，均不影响本案中房屋买卖合同的效力，故原告窦某甲、窦某乙、窦某丙与被告罗先生签订的房屋买卖协议应确认为无效。

　　对于无效合同的处理，一般原则应当各自返还所得的利益，但本起房屋买卖具有其特殊性。一方面，2003年5月，三原告之父窦大叔有出卖自有房屋的意愿，被告亦有买房居住的意愿，双方达成房屋买卖合意，签订售房协议并实际履行。后原告窦某乙、窦某丙于2012年8月向法院起诉要求确认售房过协议无效，再后经协商，三原告与被告再次签订协议，对之前窦大叔、窦某甲所签售房协议进行追认，足以说明卖房系当时双方的真实意思表示，双方也按卖房协议中约定的内容履行了各自义务，后该房屋一直由被告实际居住、使用至今，被告亦将户籍迁至诉争房屋。窦某甲、窦某乙、窦某丙的诉讼请求违反了交易诚信，其行为违反市场经济中的交易规律，不应得到提倡;另一方面，我国现有的政策规定，农村居民宅基地使用权并非独立存在，而是依附于房屋形成的一项地权，农村房屋出让后，房屋所有权人即丧失了房屋所占土地的宅基地使用权，而宅基地合法使用权人失去使用权后的土地使用权仍应归原集体经济组织所享有，罗先生虽不能合法享有宅基地使用权，但其对房屋享有权利，法院确定合同无效的理由并非房屋买卖无效，而是因房屋所占用的宅基地使用权不能私下转让而无效，对罗先生所购买房屋占用土地的使用权应由村集体经济组织处置。窦某甲、窦某乙、窦某丙在已经失去宅基地使用权的情况下无权再向买受人提出返还房屋要求。

　　对于三原告要求被告罗先生返还房产证的诉讼请求，靳律师认为，房产证上所记载房屋除诉争房屋外还有属于三原告的房屋，三原告之父当初将房产证交付给被告罗先生系便于其办理产权过户手续，但其目的根本无法实现，被告罗先生理应将房产证返还给三原告。