房产律师靳双权：因房屋转让协议无效请求退还购房款卖方拒不配合怎么办

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告曹女士、严先生起诉称：2014年1月11日，我方与被告签订了一份房屋土地转让协议，协议签订后，我方向被告支付现金10万元，我方发现被告转让的房屋及土地均是集体土地，违反了相关法律规定。要求解除协议，返还10万元，但被告拒绝解除协议。故特请求法院依法判令：1、判令我方与被告签订的房屋转让协议无效;2、由被告向我方返还转让款10万元。

　　二、被告辩称

　　被告房先生、董某答辩称：我们向原告转让房屋属实，现原告不要房屋，让我们返还10万元购房款，我们现在没有钱返还，等我们有钱后再返还。

　　三、法院查明

　　2014年1月11日，原告曹女士、严先生与被告房先生、董某签订一份农村房屋买卖转让协议，协议约定：1、由被告房先生、董某将自己位于XX县XX乡XX村5组的房屋、院落及土地(约9亩)转让给原告曹女士、严先生;2、转让价款为45万元;3、该房屋、院落、土地的相关翻建，新建的一切手续由被告方无偿办理;4、签订协议时付10万元，翻建手续及9亩地的全部围墙建好，剩余款一次付清。协议签订后，原告向被告支付购房款10万元，被告向原告出具收条一张。之后，原告得知转让的农村房屋不能办理过户。要求与被告解除房屋买卖转让协议，返还10万元的购房款。但被告以无钱返购房款为由拒绝解除协议，原告起诉至法院。

　　四、法院判决

　　1、原告曹女士、严先生与被告房先生、董某签订的农村房屋转让协议无效;

　　2、被告房先生、董某于本判决生效之日起十日内向原告曹女士、严先生返还购房款10万元，逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为，农村房屋是指集体经济组织成员基于特殊身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后，在宅基地上建造的建筑物。农村房屋买卖涉及到国家对房地产市场秩序的管理，有关房屋及土地管理的法律及行政法规是确认合同效力的依据之一，被告房先生、董某将自己农村宅基地上的房屋及9亩地转让给本集体经济组织以外的城市居民，即原告曹女士、严先生。根据《土地管理法》第62条的规定：农村村民一户只能有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省，自治区，直辖市规定的标准。农村村民出卖，出租和出售宅基地的，再申请宅基地的不予批准。《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地所有权不得出让，转让，出租用于非农业建设。《土地管理法》第43条的规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地。国务院办公厅国办发(1999)第39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，国务院2004年(关于深化改革严格土地管理的决定)及国土资源部2004(关于加强农村宅基地管理的意见)中均明确：宅基地使用权的取得应当是取得农村集体经济组织成员资格的人，严禁城镇居民购买宅基地上的农村房屋。上述文件虽然不属于法律与行政法规的范畴，但他们是相关职能部门行使职权的准则和规范，作为明文下发的禁止性规定，不能否认其效力，不能与其相对抗。《物权法》153条也规定，宅基地使用权的取得行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。此种房屋的买卖侵犯了集体经济组织及其他组织成员的公共利益。因此，原告与被告订立的农村房屋买卖协议违反了《土地管理法》及国家相关政策的规定。原告主张确认双方转让协议无效的请求予以支持，被告基于协议取得原告10万元购房款，应向原告返还。