房产律师靳双权：怎么认定农村房屋买卖的效力

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告孙先生起诉称：2005年3月8日，我出资22600元购买两被告在A县的自建所有的5间砖瓦结构房屋以及少量树木、厕所和猪舍。当天双方及见证人在书面契约上签字，我依约向两被告支付了购房款。我按照被告的要求对买卖房屋所占土地和房屋同钱某生活用地，进行了调换。2012年春，两被告见土地及房屋增值，不顾一切意图强行侵占我房屋。2018年4月12日再次非法侵入我住宅至今。我和被告均为同一经济组织的成员，按照一户一宅的法律规定，通过宅基地调剂的方式，经本村原会计的代书、同组村民的签名见证、达成农村私有房屋的买卖契约。买卖关系成立的同时，我凭在场的见证人依约履行了符合时价的房款支付义务。被告钱某甲掩盖各种事实，以其未在房屋买卖契约上签字为由，企图反悔否认和我之间买卖房屋的行为，严重侵害了我的合法财产权益。我和被告之间的农村房屋买卖完全符合国家的法律、法规及政策规定的强制性要件，买卖合同关系合法有效。为维护我的合法权益，特请求人民法院判令:1.依法确认2005年3月8日我和被告之间的房屋买卖合同合法有效;2.判令被告承担本案诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告郭先生答辩称：我原是C县人，我和钱某甲结婚后，1984年左右，岳父钱大叔建造房屋给我暂住，2001年左右，我和钱某甲的户口迁入A县A村。期间我和岳父家人多次发生矛盾，无法暂住岳父家，后我心理不平衡，原告也知道我的情况，2005年3月份原告找我协商购买岳父房屋，我便偷偷地将岳父的房产卖给了原告，原告也知道房屋是我岳父的，原告也应承担责任。因为钱某甲反对卖房，协议是我和原告私下偷签的。

　　被告钱某甲答辩称：我不是涉案房屋的所有权人，所谓的签约也没有我签字，我也没有收到所谓的房款，我认为该签约侵害了我父亲钱大叔的权益。

　　第三人钱大叔陈述：我是在我的自留地建的房子，房子建好后我给女儿钱某甲及郭先生住，他们出去打工后把我房子偷卖了，偷卖以后2005年农历3月初九我知道后，我极力反对郭先生卖房一事，后原告孙先生称房子给他住，我什么时候要房子，他就随时给我，于是我就答应了将诉争房屋借给孙先生居住，后因为一些事情，我和孙先生闹得很不愉快。

　　三、法院查明

　　原告、两被告及第三人同为A县XX镇A村村民，两被告系夫妻关系，第三人钱大叔与被告钱某甲系父女关系。2005年3月8日原告与被告郭先生签订《契约》一份，被告将案涉房屋以22600元的价格卖给原告，原告及被告郭先生在契约上签字，同组村民罗某甲、罗某乙、谢某甲、刘某甲在见证人处签字。当时在场的还有原告妻子、被告钱某甲，契约签订后，原告将房款交由钱某甲，被告郭先生向原告出具了收条证实收到房款22600元。2005年3月11日，原告搬进涉案房屋居住，两被告到场祝贺。房屋契约签订后，双方还就承包土地进行了调剂。后两被告及第三人认为该房屋买卖合同无效，原告诉至法院。

　　四、法院判决

　　原告孙先生与被告郭先生于2005年3月8日签订的房屋买卖合同有效。

　　五、律师点评

　　房地产律师靳双权认为：本案争议焦点为案涉农村房屋买卖的效力认定问题。根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、行政法规来看，农村房屋买卖应当具备：1、行为人具有相应的民事行为能力;2、意思表示真实;3、买卖双方属于同一村集体经济组织成员;4、不违反农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。本案中，首先涉案房屋系被告郭先生、钱某甲所有。两被告及第三人认为涉案房屋为第三人所有，并未提供相应的证据予以证实，第三人提供了一份证人证言但该证人并未出庭，故该证人证言不予采信;相反原告提供了村委会的证明及双方签订卖房契约时的见证人的证人证言均证明该房屋系两被告所建系两被告所有。其次，双方签订卖房契约及交付时被告钱某甲均知悉。两被告辩称，被告钱某甲、第三人钱大叔对被告郭先生卖房不知情，根据当时见证人及钱某邻居的证人证言被告钱某甲全程参与，且被告钱某甲、第三人钱大叔关于何时知悉被告郭先生卖房的陈述前后矛盾，本案中被告钱某甲及第三人钱大叔陈述是第二天知悉的，但其在2012年起诉本案原告的诉状中称直至2012年才知悉房屋被郭先生卖给孙先生。故两被告及第三人辩称钱某甲对卖房不知情的辩解，不予采纳。第三，从前述双方当事人为完成房屋买卖所实施的一系列行为来分析，双方当事人之间房屋买卖意思表示客观真实。第四，本案原告与两被告属同一集体经济组织成员且未违反农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。综合分析上述因素，应当认定，双方当事人之间的房屋买卖合法有效。被告郭先生经法院合法传唤无正当理由拒不出庭，视为放弃相关权利。