商品房卖买合同之“内转”交易是否无效？

　　“内转”交易是否无效?

　　一、基本案情：

　　2007年初张某向中信公司以2724800元购买了位于东莞市中信森林湖某处别墅(下称“别墅”).张某已经中信公司签订了《商品房买卖合同》，该合同已备案，中信公司出具了购房发票。

　　2007年6月15日张某与谭某、中介公司金信联行签订《房屋买卖居间合同》。张某以330万的价格将别墅卖给谭某，所有过户费用由谭某承担。截止交易当日别墅未确权，未办出一手房产证。合同约定的过户方式：即是取消张某与中信公司签署的一手购房合同的备案，然后由谭某与发展商重新签定《商品房买卖合同》。2007年9月6日，谭某与中信公司重新签定了一份《商品房买卖合同》该合同成交价仍为2724800元。

　　2007年9月27日谭某与郝某、金信联行签署一份《房屋买卖居间合同》，谭某将别墅以428万人民币的价格卖给郝某，物业转让所有税、费由谭某承担。

　　2007年9月30日，中信公司与谭某签署解除合同协议书，解除双方在2007年9月6日签署的商品房买卖合同;

　　2007年12月27日，郝某与中信公司签署《商品房买卖合同》该合同成交价仍为2724800元。

　　2008年6月1日别墅办出涉案房屋的《房地产权证》。产权人：郝某。

　　2008年8月26日郝某付清全部楼款。

　　二、诉讼过程

　　2008年11月26日郝某作为原告一纸诉状将谭某作为被告，金信公司、中信公司作为第三人诉至东莞市第一人民法院，要求法院确认1、郝某、谭某、金信公司在2007年9月签订的《房屋买卖居间合同》无效;2、郝某、中信公司之间签订的《商品房买卖合同》为有效合同;3、谭某返还郝某多支付的购房款及相关税费1473456元，利息28364元;4、诉讼费由谭某承担。

　　郝某的理由是：1、谭某无别墅所有权，因此谭某无权作出别墅买卖行为;2、谭某与金信公司恶意串通;3、因谭某与金信公司逃税，谭某与金信公司以合法形式掩盖非法目的，故居间合同无效。

　　谭某委托本律师代理。

　　谭某答辩意见是：1、谭某对别墅享有处分权。谭某已付清房款并和中信公司签署了《商品房买卖合同》、且收楼入住，因此谭某依法可以处分该房屋。根据《物权法》的规定，有无房产证，只对产权变动的结果有影响，不影响商品房买卖合同的成立及生效;2、郝某、谭某与金信公司是在平等、自愿、协商一致的基础上签署的《房屋买卖居间合同》，三方对交易方式在合同里有明确的约定：即谭某将其拥有的对涉案物业的合同权利全部转让给郝某,谭某取消其与中信公司签署的商品房买卖合同，由郝某与中信公司就别墅重新签署商品房买卖合同。不存在欺诈;郝某已向谭某付清了全部房款、收楼入住且已经办出房产证，双方合同义务已经履行完毕。

　　法院认为：1、谭某在与郝某签订合同之前已经实际占有别墅并取得别墅处分权。2、《房屋买卖居间合同》是三方当事人真实意思表示且无违反法律禁止性规定，因此该合同有效。3、郝某已经取得别墅产权证，《房屋买卖居间合同》已经得到了实际履行，因此不支付郝某要求返还多支付的楼款请求。4、郝某与中信公司签订的《商品房买卖合同》是为了办出郝某产权证而作，并百郝某与中信公司真实意思。

　　2009年8月5日东莞市第一人民法院出具判决书，判决驳回郝某全部诉讼请求。

　　结语：本案涉及东莞市房地产市场有关“内转”交易是否合法、有效的问题，具有代表性。现分析如下：

　　“内转”是指在商品房买卖合同签订后，交易物业未确权之前，一手买家通过变更商品房买卖合同中“买受人”的名称达到出卖一手房的目的。

　　确权是指商品房所处的整幢大厦或整片楼宇被确认归开发商所有，因商品房未建设好之前，政府部门无法确认开发商物权情况，待商品房建设完毕且经过竣工验收及其他检验之后，政府部门才给开发商确权，只有确权之后，才能办出各商品房的产权证。

　　内转的具体操作如下：A为开发商，B为一手买家，C为二手买家，D为商品房。

　　A与B签订一份有关D商品房买卖合同，在交易的D未确权之前，B通过某中介找到C，B、C及中介签订一份居间合同将D转让给C，然后A与B再解除之前签订的商品房买卖合同，由C再与A签订商品房买卖合同。

　　这种交易方式是可以避二手交易的税费，如营业税、契税、所得税等等。

　　当然这种交易方式局限于开发商同意配合交易，物业未确权，且主要限于东莞市。

　　本案，谭某与郝某之间的交易方式就是“内转”行为。这种行为也确实有逃税的嫌疑，但目前，在东莞市这种方式仍是合法、有效的。从法理上讲，“内转”也可以解释为合同的整体权利义务转让，而这种行为法律是不禁止的。