外村人购买宅基地房屋,法院判定合同无效

2019/05/17 15:36:23 查看1691次 来源:孔民律师

  案情介绍:

  1995年12月17日,李献遵(卖房人)与支玉华(买房人)签订协议一份,内容为:“大兴县XX庄乡XX庄村李献遵现有正房4间,厢房2间,小房3间,院墙大门,树3棵,其他市项按集体土地建设用地使用证为准。房款共柒仟元,卖给丰台区五里店1栋41号支玉华,房款1次付齐。证明人高义然,孙玉宽,李笑林”。房屋集体土地建设用地使用证现在支卫国处,所载权利人为李献遵,支玉华取得后未对该证进行更名。支卫国陈述未对房屋进行过翻改建,但进行过简单装修。李献遵(于2001年6月30日因死亡注销户口,李献遵的妻子孙秀珍、子女李茂勇、李秋苓、李银岭在其去世后,想向法院提起诉讼,要求判定1995年李献遵与支玉华签订的买卖协议无效,由法定继承来进行继承。而支玉华也已去世,支卫国是其唯一法定继承人。

  庭审中,李茂勇、李秋苓、李银岭认为当时签订这个买卖协议的时候,父母对宅基地的法律性质知道的比较少,没有向政府相关部门报告并获得批准,双方便签订了协议,违反了农民依法拥有的宅基地及房屋不得出售给本集体组织成员外人员的法律法规,应当认定该协议无效。

  支卫国则认为李献遵及支玉华签订的农村房屋买卖合同是双方真实意思表示,签订合同当时经过了村集体的认可合同上载明的证明人系本村村委会成员,代表村委会知晓并认可该买卖协议。涉案协议不违反签订时法律强制性规定,根据法不溯既往原则,本案农村房屋买卖行为发生在1995年12月17日所签该买卖协议是否有效,应当适用在此之前实施的,并在当日依然有效的法律来衡量而不是在此之后布实施的法律或行政法规等强制性规定,否则就违背了法不溯既往的基本原则,损害法律的权威性以及普通公民对法律的信仰和信赖利益。本案农村房屋买卖行为发生时,我国施行的是1988年12月29日修订的《中华人民共和国土地管理法(修订本)》,其中第二条规定,中华入民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占或者以其他形式非法转让土地。国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。

  法院判决:法院认为宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得,本案中支玉华及其家庭成员均非涉案房屋所在农村集体经济组织成员,故不享有宅基地使用的权利。李献遵与支玉华之间的房屋买卖协议违反了相关法律的强制性规定,应属无效。现李献遵及支玉华均已去世,李茂勇、孙秀珍、李秋苓、李银岭作为李献遵的继承人提起诉讼,于法有据。故对于李茂勇,孙秀珍、李秋答、李银岭要求确认协议无效的诉讼请求,子以支持。

  律师解答:

  近几年,由于房地产业的繁荣,使农村土地尤其是城市郊区的土地价值一路飙升。造成关于农村宅基地上的房屋转让纠纷越来越多,针对此种情况,北京市高院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》第一项指出,目前涉及农村私有房屋买卖纠纷的案件主要有以下情况:从诉讼双方和案由来看,主要为房屋出卖人诉买受人,要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看,出卖人为农村村民,买受人主要是城市居民或外村村民,也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看,多发生在起诉前两年以上,有的甚至在10年以上;从合同履行来看,大多依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并给付了房款,但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看,多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉;从标的物现状来看,有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。

  关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定,纪要第二项指出,农村私有房屋买卖合同应当认定无效。

  对于此类案件处理原则,纪要三指出,(一)要尊重历史,照顾现实。 审理此类案件应实事求是地看待上述背景,要考虑到目前城乡界限仍未完全打破,农村集体经济组织仍有一定的封闭性,农村土地属于集体所有,目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实;同时要认识到此类案件产生的复杂性,并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。

  (二)要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导,起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。

  (三) 要综合权衡买卖双方的利益。首先,要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿;再次,判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间,避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。


关于我们| 业务介绍| 加入律图| 帮助中心| 网站地图| 意见反馈| 不良信息举报 >>

Copyright©2004-2021 成都律图科技有限公司 版权所有 蜀ICP备15018055号-1 增值电信业务经营许可证(川B2-20160341)