房屋被无权处分，房屋实际所有权人如何维权？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　钱某、陈某诉称：钱某与林某系母子关系。北京市朝阳区房屋系房改房，当时用了钱某、林某及钱某之父赵某1工龄进行折算后购买，登记在林某名下。赵某1于2000年2月去世。林某于2004年患有局部脑萎缩，目前己无法认知事物。钱某今年得知林某在去年与范某签定了存量房买卖合同，林某患脑萎缩十年，完全没有行为能力，根本无法完成房屋买卖事宜。林某及范某的行为严重侵害了钱某、陈某的合法权益，范某取得涉案房屋并非善意取得，请求法院判令确认林某、范某之间关于房屋的房屋买卖合同无效。

　　2、被告辩称

　　范某辩称：不同意钱某、陈某的诉讼请求，我跟林某签订合同的时候，她有完全行为能力，房屋管理局也进行了审查，所以合同是合法成立的，并且合法生效，不存在合同无效的情形。而且我方已经支付了全款，取得了房屋产权证，整个交易过程，我方没有过错，是善意取得人。本案系确定合同效力，钱某、陈某不是合同双方当事人之一，二人就本合同不存在利害关系。根据以前钱某、陈某若干次起诉，法院均驳回其所有权和使用权的诉讼请求，钱某、陈某对房屋不享有权利，现二人要求确认合同无效，但房屋与二人不存在利害关系，钱某、陈某不享有诉权，请求法院驳回其诉讼请求。

　　二、法院查明：

　　钱某系林某与赵某1夫妇之长子，陈某为钱某之妻。林某夫妇另有二女，长女为赵×2，次女为赵×3。赵某1已于2000年2月去世。

　　房屋由原产权人中国人民解放军第三五零一工厂于1991至1992年期间分配给赵某1使用，赵某1为承租人。1993年钱某、陈某一家与林某、赵某1夫妇共同迁入该房屋居住。2000年5月18日，钱某、陈某以林某的名义与中国人民解放军第三五零一工厂签订《驻京军队企业化工厂军产住房出售协议书》，购买了房屋，合同约定的房价为35189元。钱某、陈某与林某均称在购房时使用了林某与赵某1夫妇的工龄。2001年1月19日北京市房屋土地权属登记事务中心颁发了房屋的所有权证，登记的产权人为林某。

　　2010年，钱某、陈某将林某诉至原审法院，要求判令房屋归二人所有。原审法院作出民事判决，驳回了钱某、陈某的诉讼请求。二人不服，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院判决，驳回上诉，维持原判。

　　2010年，钱某、陈某将林某起诉至原审法院，要求确认二人与林某对房屋的共有权。原审法院判决，驳回了钱某、陈某的诉讼请求。二人不服，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院判决，驳回上诉，维持原判。钱某、陈某向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院裁定，驳回钱某、陈某的再审申请。

　　2011年，钱某、陈某将林某起诉至原审法院，要求确认二人对房屋享有居住使用权。原审法院判决确认钱某、陈某对房屋享有居住和使用的权利。林某对判决不服，上诉至北京市第二中级人民法院，2011年8月19日，北京市第二中级人民法院判决，驳回上诉，维持原判。林某向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院裁定，指令北京市第二中级人民法院再审。2013年6月20日，北京市第二中级人民法院判决，驳回钱某、陈某的诉讼请求。

　　2013年10月31日，范某将购房款168万元支付至其与林某共同设立的账户。

　　2013年11月1日，林某与范某签订了《存量房屋买卖同》，约定林某以168万元的价格将房屋出卖给范某。同日，房屋变更登记至范某名下。过户当日，林某本人来到产权交易大厅办理相关手续。

　　庭审中，钱某、陈某提交了林某2004年11月4日的MRI检查报告单复印件，林某2010年3月15日至2010年3月31日期间在首都医科大学附属北京朝阳医院的住院病历，证明林某自2004年就患有脑萎缩，不具备民事行为能力。住院病历中神经系统查体一项中有意识状态清楚、语言情况合作、智能合作、定向力正常、记忆力正常、计算力正常、理解判断力正常的记载。范某对该证据真实性不予认可，认为是否具有民事行为能力应当通过司法鉴定确认。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　驳回钱某、陈某的诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，林某在过户当日来到了产权交易大厅，办理过户登记人员应当对林某的身份进行了核实并进行相关问题的询问。现钱某、陈某主张林某在与范某签订房屋买卖合同时因病不具备相应的民事行为能力，应当承担相应的举证责任。现林某未出庭应诉，原审法院无法通过司法鉴定确认其是否具备民事行为能力，钱某、陈某应当承担举证不能的不利后果。钱某、陈某提交的证据不足以证明林某不具备民事行为能力，其提交的住院病历恰恰能够证明林某在住院当时理解判断能力正常。故法院对钱某、陈某关于林某在与范某签订房屋买卖合同是不具备民事行为能力的主张不予采信。

　　钱某、陈某认为范某明知房屋存在纠纷却仍然在未看房的情况下以市场价格的一半购买房屋，范某对房屋不构成善意取得。法院认为，首先，本案系确认合同无效纠纷，而善意取得系所有权取得方式，范某是否构成善意取得不在本案审理范围。其次，善意取得系对无权处分人转让不动产或者动产时，受让人能否取得相关不动产或者动产所有权的规定，本案中，林某对涉案房屋并非无权处分，故不应适用善意取得。

　　钱某、陈某主张林某与范某恶意串通损害钱某、陈某的利益。钱某、陈某曾起诉要求确认其对房屋享有所有权、共有权、居住使用权，但其诉讼请求均被驳回，即法院生效判决已经确认钱某、陈某对房屋不享有所有权、共有权或居住使用权。因此，钱某、陈某并不具有与林某对房屋享有的所有权同时存在的对房屋的权利或利益。且钱某、陈某提交的证据也不足以证明林某与范某恶意串通。故钱某、陈某主张林某与范某恶意串通损害钱某、陈某的利益，法院不予采信。

　　如前所述，钱某、陈某主张确认林某与范某签订的房屋买卖合同无效的理由不充分。林某与范某签订的房屋买卖合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。故钱某、陈某的诉讼请求，原审法院不予支持。