北京房产律师：开发商将以房抵施工款的房屋再次出售引纠纷

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告景先生起诉称：2011年7月12日，我购买了被告在A镇XX小区开发的5栋地下3号、4号车库，建筑面积46平方米，每平方米价格2，500.00元，合计115，000.00元。另购买5栋底层商铺一间，建筑面积184平方米，每平方米价格5，600.00元，合计1，030400.00元。双方签订了房屋认购书，认购书中确定了房屋的位置、面积，确定了双方的商品房买卖以此认购书为准，不得“一房二卖”，如被告“一房二卖”则双倍返还我方已交付的房款，认购书签订后我方即按约定及时交付了上述全部购房款，被告当场开具现金收据。我方购买被告的房屋至今已是两年之久，被告仍未能交付房屋。为此我曾于2012年7月诉至法院，要求依法确认我在被告处购买的上述房屋归我方所有，由被告交付房屋，并给予办理房屋产权证，否则我方可另行起诉，主张被告双倍返还我已交付的购房款。经调解双方达成了协议：1、被告认可我方购买的上述房屋归我方所有;2、被告在本调解书生效后一个月内交付房屋(实际交付房屋钥匙及有关单证，若房屋仍未完工，可交付后继续施工，直至房屋完整验收合格);3、如不能交付房屋，则其法律后果由被告承担(包括我方可重新起诉，并按合同约定主张权利);4、房屋产权证由被告负责办理。本调解书生效后，至今七个多月，但被告至今未履行。当初我方购买上述房屋时，被告方谎称其所有的开发手续及批文一应俱全，还再三保证此房不“一房二卖”，否则其自愿按全部购房款的双倍赔偿损失。现我方交付房款已是二年之久，被告既不能交付房屋，也不能办理房屋产权证书。被告所开发的房屋根本就没有任何审批手续，更没有“商品房预售许可证”，实属违章建筑。被告将上述房屋出售给我方之前已将该房屋抵偿给建筑商苟某的工程款，而苟某又将其中的商铺转卖他人，现上述房屋他人已占有并正在使用。上述房屋至今未完工且无人问津。上述事实在我买房前，被告只字未提。现特请求法院依法判令：1、依法解除我和被告之间的买卖合同;2、要求被告返还购房款并赔偿已付购房款一倍的经济损失合计为2，290，800.00元。

　　二、被告辩称

　　被告L公司答辩称：在原告提交的收据上，苟某的签字行为无论在形式上和实质上均不能成为担保法律关系的依据， 1、苟某和原告之间存在的是一种工程款结算的法律关系，结算的形式是以涉诉的房屋抵顶工程款，该法律行为在原告购买该房屋时已经完成，我方出具收据的行为只是配合苟某与原告在房屋买卖的过程中完成过户手续的一个附随义务。故原告实际上是与苟某之间发生的一种房屋买卖行为，与我方已无实际上的法律关系。原告法院调解后，完全可以基于调解书中确定的涉诉房屋已归原告所有的事实，申请人民法院强制执行，排除妨碍，原告舍近求远的行为显然是对诉讼资源的浪费。我方不存在违约的情形。首先我方与苟某之间以涉诉房屋抵顶工程款的结算行为已经履行完毕，原告是与苟某之间发生的房屋买卖行为，前述民事调解书中关于一个月内履行的约定是无效的，因为从房屋抵顶工程款的行为完成后，我方已经完全丧失了对涉诉房屋的处分权，所以该约定属于无权处分行为，我方为原告出具相关手续的行为只是完成对苟某结算工程款的一个附随义务，另外本案属于一事不再理的范围，因为调解书中原告保留的所谓诉权与第一次诉讼无实质上的区别，该案的实体权利已经在第一次诉讼中得到充分保护，故本案应依法予以驳回起诉。综上，原告的诉讼请求依法不能成立。

　　被告苟某答辩称：我在2010年给被告L公司开发的XX小区进行施工。2011年被告L公司没有现金给付我的施工款，双方协商用在建的部分房屋抵顶工程款，又因为我建设工程需要资金，所以在2011年我向本案原告借款人民币60万元。2011年7月我在原告的办公室签订了借款抵押协议，内容为将在建工程两个车库和1个商铺抵押给原告，作为借款担保，签完协议后，由本案原告、我和董先生，共同到A镇到被告L公司的售房处办理了房屋认购手续，因为当时我将商铺和车库作为向原告借款的提供抵押，因此被告L公司与原告签订了房屋认购书并出具了房屋票据，票据金额为114万元，后原告将60万元的现金给付了我。

　　三、法院查明

　　被告L公司系A镇XX小区开发单位，被告苟某系A镇XX小区实际施工人。2011年7月12日原告购买被告L公司开发的A镇XX小区房屋三处(5栋地下3—4号车库，面积46平方米，单价2，500.00元，合计115，000.00元;5栋底层商铺，面积184平方米，基础单价5，600.00元，合计1，030，400.00元)，双方签订了认购书并约定付款方式为一次性付款，甲方(L公司)暂未取得预售许可证的楼号，乙方(原告)同意认购，双方以此认购书为准。认购书签订后，甲方(L公司)不得另行出售，不得变更价格。若甲方(L公司)一房二售，双倍赔付乙方(原告)已交的房款。保证人苟某、董先生，二个车库和一个商铺由苟某、董先生保证不得重复买卖、抵押等事情的发生，否则由苟某、董先生对乙方(原告)负连带赔偿责任。当日原告即交清了全部房款(1145，400.00元)，并由被告L公司出具了现金收据2份(均盖有L公司现金收讫章)。当时被告L公司无商品房预售许可证，只是在制式认购书上写明了“甲方(L公司)暂未取得预售许可证的楼号，乙方(原告)同意认购，双方以此认购书为准”。原告与被告L公司未书面约定房屋的交付和办理相关产权证的时间。

　　2012年7月，原告起诉到法院要求被告L公司交付房屋并协助办理产权证书，否则增加诉讼请求为要求退还房款并赔偿损失，经法院主持调解，约定原告所购房屋归原告所有，但被告L公司必须在一个月内交付房屋(实际交付给原告钥匙及有关单证，如房屋仍未完工，可在交付后继续施工，直至房屋完整验收合格)如不能交付房屋，则其法律后果仍由被告承担(包括原告可重新起诉，并按合同约定主张权利)，即要求被告退还购房款并赔偿损失。但被告并未按期交付房屋。2013年3月原告再次起诉，要求解除原告与被告L公司签订的房屋买卖合同，由被告L公司返还原告购房款并赔偿已付购房款一倍的损失总计2290800元。庭审中，经法院释明，原告变更了诉讼请求，变更后的诉讼请求为要求确认原告与被告L公司签订的房屋买卖合同无效，返还购房款并赔偿利息损失。另查，被告L公司开发建设A镇XX小区至今未完工，至今无商品房预售许可证。

　　四、法院判决

　　1、原、被告于2011年7月12日签订的XX小区认购书无效;

　　2、被告L公司返还原告购房款1，145，400.00元及利息(利息计算方式自2011年7月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至本判决确定给付期限届满之日止);

　　3、被告苟某不承担民事责任;

　　4、驳回原告的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为：被告L公司将其尚未建成的房屋向原告出售，双方签订的XX小区认购书系商品房预售合同。经查，原告与被告L公司签订商品房预售合同时，被告L公司未取得商品房预售许可证，依照法律“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该商品房预售合同应确认为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，现原告请求被告L公司返还购房款1145400元及赔偿利息损失，于法有据，应予以支持。被告苟某提出2012年7月12日其承建A镇XX小区时因需要资金向原告借款60万元，并用在建涉案商铺及车库抵押，被告为原告出具了欠条及签订了抵押协议，同日原告与其一同到被告L公司处由L公司出具了XX小区认购书及现金收讫收据两枚，被告L公司只是履行了附随义务，原告与被告L公司双方未真实发生买卖关系的抗辩理由，靳律师认为，其一，被告苟某的上述理由并未有证据证明其与景先生间存在抵押担保法律关系;其二，另外苟某称其向原告借款60万元与原告购买在建涉案商铺及车库价款是1145400元，两者数额相差悬殊，与常理相背。故对苟某的抗辩理由不予采纳。被告L公司提出其用涉案商铺与车库抵顶被告苟某工程款双方已经结算，涉案商铺及车库买卖关系应发生在原告与被告苟某间，被告L公司履行出卖手续的附随义务，且同一日为原告出具现金收据，又为被告苟某出具同等数额的现金支付凭证，从逻辑上应是被告苟某与原告有买卖关系，靳律师认为，理由不能成立，因为其一，原告交付购房款，被告L公司因欠被告苟某工程款，用原告的购房款支付苟某的工程款，符合客观实际。其二，即使被告苟某与L公司存在工程款抵顶房屋协议法律关系，因L公司未有涉案房屋的预售许可证，致使苟某与L公司的工程款抵顶房屋协议亦应无效，L公司欠苟某的施工款，苟某将其享有的施工款债权转让给原告，原告亦有向被告L公司追索债权现金及利息的权利;另，被告L公司未向法院提供证据证明上述事实，因此对其此项抗辩理由不予采纳。