靳双权律师浅析买卖农村房屋引发的纠纷

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告冯女士起诉称：2014年被告蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙三人在A县C镇XX村开发房地产进行买卖。2014年11月12日我与被告蔡某丙签订农村房屋买卖协议书一份，双方约定三被告将自己开发的位于A县C镇XX村325号，面积365平方米，作价420000元转让给我，协议签订时我支付三被告购房款200000元，余款在房屋交付时一次性付清，协议签订当天，我按约向被告支付了购房款200000元，2015年三被告又以急用资金进行周转为由，分二次向我索要购房款80000元，共280000元。2015年年底三被告开发的房屋建成，这时我才发现自己购买的房屋因三被告与谢大娘有纠纷，一直被谢大娘占居至今，我多次找到三被告进行协商，三被告一直以种种理由进行推拖，不退我购房款、也不交付房屋，就叫我等，等他们与谢大娘协调，至今无果。为了维护我的合法权益，特请求法院判令：1、解除我和被告于2014年11月12日签订的农村房屋买卖协议书;2、判令被告退回我购房款280000元、利息195150元，合计475150元;3、本案诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙答辩称：我三人是亲兄弟关系，涉案房屋是被告蔡某乙所建，被告蔡某甲、蔡某丙系为被告蔡某乙提供劳务，被告蔡某乙授权被告蔡某丙与原告签订房屋买卖协议、被告蔡某甲收取原告购房款280000元;涉案房屋土地是农村宅基地，房屋没有销售、没有房产证;涉案房屋我方已经向原告进行交付;建房钥匙都是秦先生保管，案涉房屋实际上由原告设计，在原告指挥下建设，我方系为原告代建房屋，而非买卖房屋，原告支付的款项已经用于代建房屋的建设;原告诉讼中称与案外人谢大娘具有纠纷，导致其不能正常使用房屋，并非我方的过错所致，不是合同无效的法定事由;原告要求支付利息没有任何事实和法律依据。

　　三、法院查明

　　被告蔡某乙未经批准，非法占地，于2014年5月份在A县C镇XX村村民委员会集体土地上建房，共三层，每层11间，总占地面积7098平方米，建筑面积12711平方米。占地地类为建制镇用地7087平方米和耕地上11平方米。2017年9月22日，A县国国土资源局作出行政处罚决定书，对被告蔡某乙的上述行为进行处罚，2018年5月16日，法院作出行政裁定书，裁定准予强制执行。2014年11月12日，原告与经被告蔡某乙授权的被告蔡某丙签订农村房屋买卖协议，将上述建筑中325号面积约365平方米的楼屋卖与原告，价款420000元。合同签订后原告先后于2014年11月12日、2015年7月8日分别支付被告蔡某乙购房款20000元、50000元、30000元，共计280000元，被告蔡某甲向原告出具收款收据共叁张。另查：涉案房屋无房产证。原告于2018年3月6日变更诉讼请求，要求依法解除原、被告于2014年11月12日签订的农村房屋买卖协议书诉求变更为依法确认原、被告于2014年11月12日签订的农村房屋买卖协议书无效。

　　四、法院判决

　　1、原告冯女士与被告蔡某丙于2014年11月12日签订的农村房屋买卖协议无效;

　　2、被告蔡某乙于本判决生效之日起十日内返还原告冯女士购房款280000元及利息(以280000元为基数，按中国人民银行同期房地产贷款利率计算，自2016年1月1日计算到2018年12月20日的80%);

　　3、驳回原告冯女士对被告蔡某丙、蔡某甲的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权认为：被告蔡某乙未经批准，非法占地，将其在A县C镇XX村村民委员会集体土地上所建房屋中的一套卖与原告，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(六)项的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十六条、第五十八条的规定，原告与被告蔡某丙双方签订的合同是无效的，原告要求确认合同无效，予以支持。无效合同自始没有法律约束力，涉案房屋为被告蔡某乙所建，被告蔡某丙系被告蔡某乙授权与原告签订房屋买卖合同，被告蔡某乙应当返还依据该合同进行房屋买卖取得的财产，原告要求返还购房款，符合法律规定，予以支持。被告蔡某乙是明知其所建房无有关批准手续、房产证，还继续与原告进行交易，原告在与被告蔡某丙签订合同时，应当审查被告蔡某乙所建房是否为合法产权房，双方对合同无效均有一定的过错，但被告蔡某乙过错明显大于原告，根据原告要求，酌情确定被告蔡某乙赔偿原告损失即利息以280000元为基数，按中国人民银行同期房地产贷款利率，自2016年1月1日计算到2018年12月20日的80%;原告要求被告赔偿损失195150元，因没有举证证明损失195150元的依据，法院仅支持合理部分。原告要求被告蔡某丙、蔡某甲承担责任，不予支持，因被告蔡某丙、蔡某甲系受被告蔡某乙指派、授权与原告签订房屋买卖协议，收取原告购房款，系履行职务行为，不应承担责任，应驳回。