房产律师靳双权：借名买房合同关系及效力确认前要求腾房可以吗

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告贾先生起诉称：2001年3月，我购买了位于甲市乙区XX镇XX小区某房屋，并于2016年11月取得上述房屋不动产权登记证书。2016年10月，我发现被告未经我同意，居住该房屋至今，为此我要求被告腾退房屋，被告拒绝腾退，被告占有我的房屋没有任何事实和法律依据，被告的行为严重损害了我的合法权益。为维护我自身合法权益，现特请求法院判令：1.判令被告腾退甲市乙区XX镇XX小区本案诉争房屋并交还给我;2.判令被告向我支付房屋占有使用费(自2016年10月1日至实际返还房屋之日止，按照每月3000元的标准);3.本案诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告侯先生答辩称：我作为被告主体不适格，因为我在A市照顾家属不在该房屋居住，原告主体也不适格，事实上是张女士2000年借名购买了涉案房屋，贾先生只是提供了资格，我女儿侯小姐与张女士于2007年1月13日签署了购房合同购买了涉案房屋，支付了购房款30万元，我们认为条件成熟时房屋应该过户给侯小姐，请法院驳回原告的诉讼请求。

　　侯小姐答辩称：同侯先生的答辩意见，侯小姐实际居住使用涉案房屋。

　　三、法院查明

　　2001年3月1日，贾先生(买受人)与甲市L房地产开发有限责任公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同》，约定：贾先生购买甲市乙区XX镇XX小区某房屋，房屋性质为预售商品房，建筑面积为85.9平方米，房屋总价为227635元，买受人于2001年3月1日前交付房款47635元，余款1800000元作二十年银行按揭贷款。签订该合同时，贾先生与案外人张女士(与贾先生系表兄妹)共同前往甲市L房地产开发有限责任公司处签署。侯小姐系侯先生之女。2007年1月13日，侯先生代侯小姐(乙方)与案外人张女士(甲方)签订《协议书》，约定：1、甲方同意将自己居住的XX小区某房屋卖给乙方;2、乙方愿意以30万元的价格购买甲方在XX小区的一套二室住(该房面积为85.9平方米);3、上述房屋已进行了精装修，除装修以外，甲方还将屋内的设施立柜式空调1台、壁挂式空调1台、奥克斯热水器2台、186立升电冰箱1台、双人床1张、床头柜2个、实木餐桌1张、椅子6把、壁柜3组、电视机柜1组、沙发双人单人各1个、单人床2张、五屉衣柜1个、厨房柜1组、奥克斯煤气灶1个、电视机1台、办公桌1张;4、甲乙双方在签署本协议并收到购房款后，应办好一切过户手续，办理过户手续之前的所有费用由甲方担负，办理过户手续应发生的费用，由乙方担负;5、乙方在交完购房款后，可以入住，如需要过户，甲方即可协助乙方办理，如暂时不办理也可以先行入住，甲方不予干涉。《协议书》签订后，侯先生通过银行转账的方式支付给张女士230000元。2007年1月5日，侯小姐支付给张女士现金70000元，张女士出具了收条。后张女士将涉案房屋交付给侯小姐。2016年11月29日涉案房屋办理了不动产权证书，登记的权利人为贾先生，权利性质为经济适用房。

　　四、法院判决

　　驳回贾先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权认为，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。本案中，侯小姐与张女士签订《协议书》，双方成立房屋买卖合同关系。同时依据庭审查明的事实，贾先生签订原始购房合同时与张女士一同前往，关于购房首付款、按揭贷款及装修的出资，贾先生亦未提供取款记录、转账记录、装修合同或者购买装修材料、家具家电的发票等证据予以证明，结合张女士在涉案房屋交付后对房屋进行了装修并占有使用该房屋的事实，以及贾先生并未持有涉案房屋购房手续原件的事实，贾先生和张女士之间可能存在借名买房合同关系。在贾先生与张女士之间就涉案房屋是否存在借名买房合同关系及合同效力确认前，在侯小姐与张女士之间的房屋买卖合同未被确认无效、撤销或者解除前，贾先生要求腾退房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求，不予支持。