法院如何认定房屋买卖系无权处分呢？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　张某诉称：我与高某于2005年9月签订了《购房协议》，约定高某将位于北京市朝阳区401号号房屋以3310元/平方米的价格出售给我。房屋总价款为238651元。协议约定房屋完成交付后，我交付房屋总价款的90%即21.2万元。其余款项待办理完产权变更手续交付房产证时一并交付高某，高某负责办理房屋入住手续及牵头办理产权变更手续，我协办。双方签订以上协议时有见证人王某、马某在场，并且两人分别以担保方的身份签字。我依照协议约定，于2005年9月14日支付90%房款21.2万元，高某当时就交付了房屋，我入住已近10年，且进行了装修。2012年10月16日高某将此房屋产权证办下来，由于房屋升值，高某心生悔意，于是以各种理由拒绝协助办理过户。经协商无果，故诉至法院，要求依法判令：高某履行合同义务，协助我办理房屋过户手续。

　　2、被告辩称

　　高某辩称：不同意张某的诉讼请求。我所在的单位2005年9月份将房屋分给我，后于2012年10月16日才取得房屋所有权证，在签订《购房协议》时，我对房屋没有所有权，根本没有处分的权利，因此《购房协议》无效。在签订购房协议时，应征得我的妻子杨某的共同同意，因为房屋为房改房性质，购房时使用了杨某的工龄折算价格，杨某为房屋的共同共有人，但我没有征求过杨某的意见，杨某根本不同意我出卖房屋，直至2014年7月杨某才知道房屋的存在，因此《购房协议》无效。因《购房协议》无效，故不同意继续履行。

　　二、法院查明

　　2005年9月高某作为甲方、张某作为乙方签订《购房协议》，约定甲方拥有北京市朝阳区401号号房改产权房一套，乙方愿意购买，经甲、乙双方协商一致协议如下：1、该房建筑面积72.1平米(以产权证为准)，每米3310元，合计238651元。入住费、出让金、契税均由乙方承担据实结算。2、在甲方办理完入住手续将该房交予乙方时，乙方支付房款总额的90%即21.2万元，其余款项待办理完产权变更手续交付房产证时一并交付甲方。3、甲方负责办理该房的房产登记入住手续及牵头办理产权变更手续，乙方协办。4、本协议未尽事宜均按合同法及有关部门制定的二手房标准合同文本有关条款执行。

　　2005年9月14日高某出具收条，上载：今收到张某交来房款共计21.2万其中17万银行汇到农行杨某存折，4.2万元现金交本人。张某交款后，高某交付房屋，后该房屋一直由张某使用，相关水、电等费用均由张某交纳。

　　2012年5月3日，北京市门窗有限公司作为甲方与高某作为乙方签订《房屋买卖契约》，甲方将房屋按成本价每建筑平方米1560元价格卖给乙方。《房屋买卖契约》第五条载明：根据054号文件规定，乙方以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般在住用5年以后可以依法进入市场，再按国家规定交纳有关税费后，收入归个人所有。2012年10月16日高某取得房屋所有权证。

　　为证明高某配偶不知其卖房一事，高某提交证明一份。经法庭询问，2005年该房屋系高某以较低的价格从单位承租，高某委托代理人对高某一家以前是否在此居住先予以认可后称不清楚。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　高某协助张某办理房屋的过户手续。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张某与高某签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。

　　《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”高某在出卖房屋时，张某已按照合同约定向高某支付了房屋对价款，其中17万元汇至高某配偶杨某名下存折内，高某自称在购买房屋时使用了杨某的工龄福利，房屋也已交付张某使用近十年之久，杨某对房屋买卖一事不知情的概率极低，因此，法院对高某的相关抗辩主张亦难以采纳。高某主张《购房协议》违反相关规定属于无效合同，缺乏法律依据，法院对其主张不予采纳。