房屋买卖合同的签订，是否构成表现代理，法院如何认定？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　高某诉称：我通过麦田房产购买赵某名下的北京市朝阳区701号房屋，并于2012年12月8日签订《北京市存量房买卖合同》，房屋总价款为655万元。签约当日，我依约支付定金20万元，向麦田房产支付居间服务费15万元。2013年1月6日，双方在北京市朝阳区房屋管理局办理了网签手续。

　　2013年1月8日开始，赵某代理人方某以自己没有代理权限等种种借口拒绝出售房屋，拒绝配合我办理合同约定的银行面签手续，甚至否认出卖房产的事实。我方多次联系其提供付款帐户，均不予提供。在近期楼市涨价的背景下，赵某因房屋价格上涨企图毁约。故诉至法院：1.要求继续履行双方所签的《北京市存量房屋买卖合同》，办理房屋权属转移登记手续并交付701房屋，我可以一次性付清所有房款;2.要求按日3275元为标准支付自2013年2月1日至办理完毕房屋权属转移登记手续之日止的违约金。

　　2、被告辩称

　　赵某辩称：我从未委托方某办理房屋买卖事宜，亦未授权方某与高某签署房屋买卖合同。我与方某因感情破裂于2010年6月4日办理离婚登记。出国期间，我将701号房屋钥匙交给卿韵楠保管，嘱咐其看管房屋。方某是通过卿韵楠拿到的房屋钥匙，表示要取自己的户口本。方某与高某签署的房屋买卖合同，我一直不知情，且未收取房屋定金。在我知道方某与高某签署房屋买卖合同后，向方某、高某及麦田房产明确表示房屋买卖合同是无效的，拒绝追认。我与方某之间不存在委托代理关系，不认可房屋买卖合同的效力，不同意高某的诉讼请求。

　　方某辩称：我与赵某于2010年6月4日登记离婚，协议约定701号房屋归赵某单独所有，我就此房屋不享有任何权利，签订合同已经明确告知高某及麦田房产。赵某从未授权我售房，是麦田房产找到我称赵某要卖房并要求看房。现同意赵某意见，房屋买卖合同无效，不同意高某的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　2012年12月8日，经麦田房产提供居间服务，赵某(出卖人)代理人方某与高某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，出卖人出售701号房屋。成交价格为655万元，上述成交价包括：房价款、现有公共维修基金、装修及附属配套设施、搬迁补偿金等。本合同履行过程中，买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担。其配偶和其他共有权人均知晓并认可本次买卖行为。出卖人之代理人、买受人之代理人均承诺已获得真实、合法、有效的授权，代表本人真实意愿签署相关文件。

　　同时，赵某(甲方)代理人方某与高某(乙方)签署《补充协议》，甲、乙双方协商一致，乙方于办理产权转移登记当日，交税后过户前将购房款205万元以自行交接的方式支付给甲方，甲方向乙方出具收款收据。

　　同日，赵某(甲方)代理人方某、高某(乙方)与麦田房产(丙方)签署《居间服务合同》。

　　签约当日，高某向赵某代理人方某支付定金20万元;向麦田房产支付居间服务费144100元;向北京金诚丰担保有限公司支付服务费5900元。2013年1月6日，701号房屋办理了网签手续，网签价格为575万元。

　　关于签约过程，高某表示经麦田房产审查手续后购房，见到了户口簿载明赵某与方某系夫妻关系，赵某的授权委托书、赵某及方某的身份证原件、房产证原件。在麦田房产表示征询过赵某本人售房意见的情况下，高某与赵某代理人方某签署了房屋买卖合同等一系列文件。

　　经查，委托书载明：“委托人赵某，受托人方某，我们欲出售北京朝阳区房产，现因工作繁忙，特委托方某全权代理我们办理该房产的如下事宜：1.代理我们办理出售上述房屋之相关手续;2.……受托人在上述委托范围内所进行的代理活动，办理有关事项，签署有关文件本人均承认;受托人有转委托权，委托期限至上述事宜办结为止。委托人：赵某”。

　　经询，赵某表示自行填写委托书前面委托人及受托人身份信息，但未于尾部签名确认。方某表示没有在委托书上填写任何字迹。

　　诉讼阶段，高某就剩余房款635万元以担保形式提交法院，欲证明其具备一次性付清房款的能力，法院对高某名下635万元进行查封。

　　法院另查，赵某与方某于2010年6月4日办理离婚登记手续。以701号房屋为地址的户口簿载明，户主系赵某，在册人口包括方某(之夫)、方某1(之女)，赵某与方某并未就离婚报备变更。

　　另查，2001年9月1日，方某购买701号房屋。2010年6月8日，701号房屋办理房屋所有权转移登记手续，转让方为方某，受让方为赵某;701号房屋登记为赵某单独所有。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议继续履行;

　　2)高某支付赵某剩余房款六百三十五万元;

　　3)赵某于高某履行上述第二项判决当日协助高某办理房屋产权转移登记手续，将房屋过户至高某名下;办理房屋产权转移登记手续的相关税费由高某负担;

　　4)赵某于高某履行上述第二项判决当日将房屋交付高某;

　　5)驳回高某的其他诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理实为无权代理，但基于被代理人过失或被代理人与无权代理人之间特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之建立民事法律行为，代理后果由被代理人承担。此制度的建立以诚信为基础，以维护交易稳定为出发点，保护善意第三人的合法利益。

　　本案中，高某通过房屋经纪机构即麦田房产提供居间服务购买701号房屋，购房时户口簿记载方某系赵某之夫，方某亦出具委托书。虽委托书非公证文本，但划勾权限包括了办理出售房屋手续。高某作为一名普通购房人，不具备实质审查委托书真实性及合法性的能力，亦不具备知悉赵某与方某真实关系的能力。基于赵某与方某之间的身份关系以及方某与701号房屋的渊源，高某有理由相信方某享有代理权，故此代理行为有效并应约束被代理人赵某，法院对于赵某及方某合同无效抗辩事由，不予采信。

　　依法成立之合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应依约履行己方义务，不得擅自变更或解除合同。《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议合法有效，应当遵守。现701号房屋已经办理网签，高某亦有能力一次性付清剩余购房款，不存在履约障碍。另，双方签约时确定房屋成交价格为655万元，并未明列附属设施设备金额，故在双方对网签价格有争议的情况下，应以合同成交真实价格为据计算并交纳相关税费，现高某同意依约负担全部税费，法院不持异议。为保障交易秩序、维护交易安全，法院对于高某要求继续履行合同的请求予以准许，此亦与合同订立初衷相符。高某支付赵某剩余购房款635万元，赵某协助高某办理房屋产权转移登记手续，并将701号房屋交付高某使用，高某负担办理房屋产权转移登记手续的相关税费。

　　关于违约责任一节，收取房款系出卖人所享权利，高某因对方不提供付款帐户而未能付款，此并不导致付款义务方的损失发生，此亦非买卖合同违约责任惩戒怠于或迟延履行己方义务以致对方损失而适用的条件，故法院综合考虑各方情况及利益平衡，对于高某违约金主张不予支持。