北京房产纠纷律师靳双权：是借名买房还是共同出资买房的认定

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告杜女士起诉称：我与韩先生曾系男女朋友关系。因我不具备在甲市购房资格，我与韩先生口头协议由我出资，借用韩先生名义购买房屋一套，待我或我的家庭具备购买资格后再将房屋过户给我。2014年7月14日，我以韩先生的名义签署房屋买卖合同，购买位于甲市乙区XX小区705号房屋。购买房屋的首付款、各种税费全部由我出资，按揭贷款也由我偿还至今。我对房屋进行了装修，并居住使用。后双方因感情不和分手。分手后，我多次要求韩先生配合过户，均遭拒绝。现我的家庭具备在甲市购房资格。为维护我的合法权益，现特诉至法院，请求判令：1.判令我与韩先生关于借名购买甲市乙区XX小区705号(以下简称705号)房屋的口头协议有效;2.判令韩先生立即协助我办理甲市乙区XX小区705号房屋不动产转移登记手续;3.本案全部诉讼费用由韩先生承担。

　　二、被告辩称

　　被告韩先生答辩称：我与杜女士原系男女朋友关系，705号房屋是为结婚而购买的婚房。从2010年到2015年双方处于同居状态，财产混同。我也有出资装修房屋和偿还贷款。杜女士起诉的案由和法律事实均错误，双方之间应该是同居析产而不是借名买房。杜女士的户籍不在甲市，不具备在甲市购房资格，其第二项诉讼请求已经违反了甲市的限购规定，属于事实上的不能。综上，不同意杜女士的全部诉讼请求。

　　三、法院查明

　　杜女士与韩先生曾系男女朋友关系。2014年7月14日，韩先生(买受人)与贾某(出卖人)签订《甲市存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人所售房屋坐落在乙区XX小区705号。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为2860000元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1190000元。买受人直接支付给出卖人定金100000元。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为2000000元。同日，韩先生(乙方)与贾某(甲方)、甲市L房地产经纪有限公司(丙方)签订《居间服务合同》及《补充协议》。约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计4050000元。乙方于签订合同10日内将第一笔首付款1,900,000元整以资金托管的方式支付甲方(存入L指定的融信账户)。乙方于产权过户前一日将第二笔首付款50000元以建委资金监管的方式支付甲方。2014年8月28日，韩先生取得705号房屋的房屋所有权证。705号房屋交付后，杜女士一直在此居住。2017年春节左右，韩先生将门锁更换，杜女士未能在此居住。韩先生将原房屋所有权证挂失后，于2018年5月10日重新补办了新的房屋所有权证。

　　2014年7月13日，杜女士支付购房定金100000元。2014年8月10日，杜女士支付房屋首付款1900000元。2014年8月20日，杜女士支付房屋第二笔首付款50000元。705号房屋的相关材料均由杜女士持有。韩先生名下中国K银行的银行卡用于偿还705号房屋的房贷。自2014年10月705号房屋开始还贷起，至2018年7月以前，该卡一直由杜女士持有。在偿还贷款过程中，杜女士、韩先生均有向该银行卡账户内存款的情况。

　　四、法院判决

　　驳回杜女士的全部诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房地产纠纷律师靳双权认为：借名购房合同关系是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度可能性的证明标准，则举证不能的不利后果需借名人自行承担。本案争议焦点即在于杜女士与韩先生是否形成了口头上的借名买房合同关系。根据本案查明的事实，杜女士与韩先生之间并未就借名买房事宜签订书面约定。杜女士主张双方之间存在借名买房的口头约定，韩先生对此予以否认。结合双方的当庭陈述以及出具的证据，从购房时间看，购房时系杜女士与韩先生恋爱期间;从购房出资看，双方均有向还贷账户内存款的记录;从房屋装修看，杜女士称其自行出资装修，但从杜女士父亲与韩先生父亲的微信记录可以看出杜女士父亲认可韩先生家出资装修705号房屋的事实。从上述情况看，均不能认定杜女士所主张的借名买房的事实存在。综上所述，现杜女士无充分证据证明其与韩先生之间存在借名买房的合同关系，故对杜女士的诉讼请求，均不予支持。杜女士对705号房屋应享有的权利，可通过另案另行主张。