买卖合同纠纷

　　案例介绍：

　　王某个人拥有位于北京市丰台区某小区房屋一套，2018年5月其丈夫张某以王某的名义与康某签订了房屋买卖合同,约定房屋总价五百万元，定金10万元。若甲方拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格，应向乙方支付房屋总价百分之20的违约金。同日康某将定金9万元打入王某账户，一万元打入张某账户。2018年9月，王某以房屋实际占有人为其母亲，并表示母亲遗嘱已将房屋留给了哥哥为由向康某提出不再出售涉案房屋。同日将收取的定金退还康某，并表示自己虽然有出售房屋的想法，但是没有委托任何人授权签署出售房屋的文件。现康某以王某单方解除合同为由要求王某支付合同约定的违约金支付10万元。

　　王某丈夫代签的买卖合同是否有效?康某有权要求王某支付违约金吗?

　　根据《合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义定立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理为我国法律所确认。根据表见代理制度概念及立法规定，表见代理应具备相应的构成要件，其中相对人为善意且无过失，是构成表见代理的主观要件，即相对人不知行为人所为的行为系无权代理。如果相对人即明知他人为无权代理，仍与其实施民事行为，就失去了法律保护的必要，故表见代理不成立。

　　《合同法》第四十八条规定行为入没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内子以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撒销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

　　在本案中，虽然王某未出具书面授权委托书，但全面考虑王某的丈夫张某代理王某签署合同时出示了相关证件、王某与康某的消息往来、王某收取定金等情况，能够形成证据链证明王某对于张某代理其签订合同是知情并且同意的，并以自己的行为对涉案房屋的买卖作出了真实意思表示，康某有理由相信张某有代理权，且康某主观善意，无明显过失。故应当认定《买卖合同》系双方真实意思表示对王某及康某具有约束力，王某应对代理人张某的行为承担民事责任，康某要求王某依约支付违约金的请求应予以支持。