逾期办证开发商承担违约责任

　　关于因第三人原因导致办证延误，开发商是否承担违约责任的问题，司法实践中存在不同观点：

　　第一种观点认为，开发商不应对逾期办理产权证承担违约责任。理由是：1.并非

　　“出卖人”(开发商)的原因造成。2.业主没有因产权证的问题遭受任何损失。因为， 一方面商品房销售合同成立并经过房产管理局登记备案后，业主对所购房产已拥有了一定的物权效力，物权的四项权能占有、使用、收益、处分均由业主享有，产权证的办出与否并没有给业主带来损害。另一方面，业主无法提供任何证据证明其因逾期办证存在任何损失，也无法证明其曾向开发商催办过房产证，对开发商未延长土地使用期限的行为从不表示异议，并已实际接受了这一结果。

　　第二种观点认为，开发商应当按照合同的约定承担违约责任，理由是：商品房买卖合同纠纷的性质是关于买卖合同的违约之诉，按照合同相对性原则，根据《合同法》第

　　121 条的规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”所以，房地产开发企业即便因为第三人的原因造成违约，也应向买受人承担违约责任。

　　我们同意上述第二种观点。

　　因第三人的原因导致办证延误，开发商应当承担违约责任，除上述理由外，还包括以下理由：

　　《商品房买卖合同解释》是针对商品房买卖合同纠纷案件做出的，它涉及的主体只有出卖人和买受人，能够解决的争议也仅仅限于上述两者。所以，可以认为《商品房买卖合同解释》中的用词是“非此即彼”，即由于出卖人的原因可以理解为非买受人的原因，至于由于第三人的原因导致出卖人违约的，出卖人与第三人的纠纷可以另行解决， 毕竟出卖人即开发商比买受人更有条件解决问题。所以，可以将《商品房买卖合同解释》第 18 条“由于出卖人的原因”作广义的解释，这样既符合《商品房买卖合同解释》的精神，公正地解决问题，也具可操作性。