无权处分签订的合同有效吗？如何履行？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　张某诉称：2005年3月23日，张小经其父亲张老委托与其签订《房屋租赁合同》和《房屋买卖合同》。《房屋租赁合同》第十三条约定，在房屋租赁期内，甲方(张老)必须主动向房管单位申请办理房屋所有权证，以便执行本合同附件条款。若在租赁期内未能办理房屋所有权证，租赁期满后，乙方(原告)享有永久性无偿使用及处理此房屋的权利。

　　本合同未尽事项见附件《房屋由租赁转换为买卖的合同》。该合同约定：“甲乙双方就丰台区房屋由租赁转换为买卖订立如下合同：一、租赁期内，甲方所有上述房屋的房管单位一旦办理房屋所有权证时甲方必须立即办理，并在房屋所有权证办理完毕后即将上述房屋卖给乙方，不得转卖给他人，并与乙方共同办理房屋产权过户手续”，同时约定房屋售价为25万元，其中20万元以原告交给张老的租金折抵，余款50000元在双方办理完毕过户手续支付。合同签订后，原告支付给被告20万元购房款，张老将房屋交付给原告居住使用。2005年10月4日张老去世，上述房屋由二被告继承。2014年6月4日，二被告取得上述房屋的房屋所有权证，但二被告却拒绝履行房屋买卖合同。为了维护自身的合法权益，原告诉至人民法院： 1、请求判令二被告继续履行2005年3月23日的房屋买卖合同;2、判决二被告将房屋的产权过户到原告名下;3、诉讼费用由二被告承担。

　　2、被告辩称

　　赵老、张小辩称：房屋是赵老和张老夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，根据庭审中原告出具的租赁及转换为买卖的合同，上面均没有赵老的签字。赵老对该买卖合同不知道，有2008年交付房款收据为证，当时张老已过世，可以看出赵老并不知道本案房屋的出售事实。对于张老给张小的授权委托书，第一张老在授权委托书上的签字不是本人签字，已经有了鉴定结论。第二，赵老没有签订授权。张小存在无权处分的情形。因此，合同是无效合同。

　　张小对无权代理的情形做出处分之后，赵老没有对代理行为进行追认，也没有张老的事后追认，张小没有经过合法授权处置房屋。根据合同法的相关规定，对被代理人不发生效力。张小没有张老和赵老的授权，事后也没有追认，属于无权代理。第三，目前房屋产权已经登记在赵老名下，本案的买卖合同已经构成了法律上的履行不能。虽然房屋已经交付，但是没有办理过户，因此原告不符合善意取得的法律要件，应当驳回原告全部诉讼请求。

　　三、法院查明

　　赵老与张老于1951年12月3日登记结婚，双方婚后生一子张小。2002年12月4日，张小代理其父张老(乙方)与北京市宣武区教育委员会(甲方)签订《购买房屋合同书》约定，北京市宣武区教育委员会以成本价40000元将位于北京市丰台区房屋1套出售给张老。2004年8月28日，张老与北京市宣武区教育委员会签订了《房屋买卖合同》。

　　合同签订后，张某按合同约定支付购房款20万元。同年4月，甲方将房屋交付给张某居住至今。同年10月4日，张老因病死亡。2006年3月，房屋经房屋权属部门核发《房屋所有权证》，房屋所有权为张老。2008年12月，赵老向产权单位补交购房款15146元。

　　2014年5月9日，赵老、张小向北京市精诚公证处提出申请，要求对张老的遗产办理继承权公证。同年5月13日，经公证处出具《公证书》载明，兹证明被继承人张老的房遗产份额即房屋由赵老继承。同年6月4日，赵老持上述《公证书》将房屋产权人变更为赵老名下。2015年，赵老诉至丰台法院，要求解除张小与张某之间签订的房屋租赁合同。丰台法院以二人之间不存在租赁关系为由，裁定驳回赵老起诉。

　　原审案件审理中，张小称其与张某签约时向张某出示的签有“张老”字样的《委托书》系其找人代签，张小提出鉴定申请，要求对张老于2005年3月17日出具给张小的房产买卖《委托书》中的张老签名进行笔迹鉴定。2016年5月20日，北京法源司法科学证据鉴定中心对丰台法院委托的上述鉴定事宜出具《司法鉴定意见书》载明，检材左下方委托人处的“张老”签名字迹与样本上的“张老”签名字迹不是同一人所写。

　　针对该案争议焦点，张小出售房屋事宜，赵老是否知情并同意，该案审理期间，张某之妹张某1、邻居韩某到庭作证。张某1称买房商谈之时，赵老曾亲自接过张某的电话，另二人均证明，2007年时曾经陪同张某去找过赵老催促办证事宜，赵老亦同意办理。

　　另原审案件开庭审理期间，张某亦请证人沈某出庭作证，证明2008年5月曾陪同张某找过赵老商谈过户事宜。赵老、张小对上述证人证言均不予认可。另庭审期间，赵老亲自到庭，称她和张老从来不知道卖房一事，只知道房子是被儿子租出去了。她一直居住在马家堡角门西里，从没有人找过她。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　驳回张某的诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　张小与张某签订的合同，虽名为房屋租赁合同，但实为房屋买卖实质，故双方之间的合同性质应为房屋买卖性质。针对该案争议焦点，该院认定如下：

　　一、合同效力问题。该案中，张小持张老的授权委托书与张某签订合同，虽经鉴定授权委托书上签字非张老所签，张小的代理行为为无权代理。但是，作为张老与赵老所生之子的张小在与张某就房屋的买卖事宜签订合同过程中，向张某出示了其代理张老与北京市宣武区教育委员会就房屋签订的《购买房屋合同书》原件、张老与北京市宣武区教育委员会就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》原件、张老、赵老、张小一家的《常住户口登记卡》、张老、张小的身份证及处理房产事宜的《委托书》，对此，张某有理由相信张小对其父张老拥有的房屋的出售具有代理权。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，张小的上述行为构成表见代理，其与张某签订的合同为有效合同。

　　二、张小对赵老拥有的房产份额部分的出售是否构成无权处分，是否对合同效力产生影响?该房屋系张老与赵老婚姻存续期间取得，应为夫妻共同财产。张小出售房屋时，未出具赵老的授权委托书，即以张老的名义对外出售，故其出售行为应属无权处分。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故张小对赵老拥有的房产份额部分的出售虽构成无权处分，但不构成对合同效力的影响。

　　三、张某出示的证据能否证明赵老对出售房屋一事明知，且同意出售?该院认为，根据《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>司法解释》第一百零八条的规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。现张某对赵老明知且同意提交的证据均为证人证言。赵老、张小对上述证人证言的真实性均不予认可，因双方分歧较大，法院亦很难根据双方陈述及证人证言还原事物本来面目。但考虑到赵老长期未在房屋居住，房屋协议签订整个过程赵老及张老均未与张某谋面，张某与张小签署的协议又以租赁协议为名，故赵老称一直以为房屋对外出租亦有可能性。

　　另若如张某所言赵老知道且2007年、2008年曾明确表示同意出售房屋，理应就补缴房款问题与张某进行协商，并在2008年补缴完剩余购房款取得产权证后的合理期限内有相应继续履行的行为，而非在具备过户条件且同意过户的情况下一直不办理过户。故综合考虑，该院认为张某出具的证人证言虽具备一定可信度，但不具备高度盖然性，该院无法就此得出赵老明知且同意出售房屋的必然结论。

　　综合上述情况，法院认为，处分共有财产，应当经全体共同共有人同意。庭审中张某提交的证据不足以表明赵老知道且同意出售该房屋，故张小以张老名义出售房屋的行为，侵害了共有权人赵老的利益，属无权处分。现赵老明确表示不同意出售房屋，故张某起诉要求继续履行合同办理过户的请求，法院不予支持。