一房二卖的合同效力如何认定呢？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　李某诉称：我与被告于2005年8月2日签订《北京市商品房买卖合同》，约定我购买被告开发的位于北京市密云区房屋一套，房屋总价款202738元。被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。合同签订后，我于2005年8月9日付清全部房款，被告于2007年1月18日向我交付房屋。但被告并未依据合同约定，在交房后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一直到2011年2月16日北京市出台“京十五条”限购政策后，被告才开始通知房屋所在小区业主办理房屋产权登记，由于我不符合“京十五条”规定的外地人购房资格，导致至今无法办理涉案房屋产权证书。为维护自身合法权益，故诉至法院要求：1.判令被告隆源建业房地产公司继续履行合同，配合我办理房屋所有权证书;2.本案诉讼费由被告隆源建业房地产公司承担。

　　2、被告辩称

　　房地产公司辩称：我公司与原告于2005年8月2日签订《北京市商品房买卖合同》，原告已向我公司支付购房全款，我公司已向原告交付房屋。我公司交付房屋时，房屋已经全部验收合格，按照正常手续交房后办理大产权是没有问题的，但由于当时建设该小区的项目经理涉及刑事案件，我公司无法找到他在相关文件上签字，导致大产权证没能按时办理下来，大产权证是在“京十五条”出台后办理下来的，我公司已经向登记机关办理了登记备案。该小区总共是378户，目前还有40多户没有办理房产过户手续，都是个人原因，而不是出卖人的原因。我公司已将需由我方提交的所有材料报建委备案，配合原告办理产权登记手续是没有问题的，我公司同意配合办理。但如果原告个人在限购范围内，不具备购房资格，那就无法办理产权登记手续。

　　二、法院查明：

　　2005年8月2日，原告李某(买受人)与被告房地产公司(出卖人)签订《北京市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于北京市密云区房屋一套，房屋总价款202738元。买受人按一次性付款的方式按期付款：买受人于2005年8月2日付房款10000元，于2005年8月9日付房款192738元。出卖人应当在2006年3月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

　　庭审中，原被告双方均认可，原告于2005年8月9日付清全部房款，被告于2007年1月18日向原告交付房屋。2007年3月26日被告为原告开具房款发票一张，数额为202042元。

　　2007年1月18日，原告李某向被告房地产公司交纳天然气初装费、有限电视、门禁对讲费用共计3950元。2007年10月29日，北京X物业管理有限公司收到李某装修服务费278元。自2007年1月18日至2015年4月19日，原告李某每年向物业公司交纳物业费，自2008年11月1日至2015年11月1日，原告李某每年交纳取暖费。被告房地产公司于2010年12月9日房屋所在楼的大产权证书，于2011年5月19日通知业主自2011年5月30日起开始办理网上认购手续。被告房地产公司已将房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，房屋至今尚未办理房屋产权证书，原告李某家庭不符合2011年2月17日实施的《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》规定的在本市购买住房的资格。

　　三、法院判决

　　房地产开发公司继续履行合同并配合原告李某办理房屋所有权证书。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告李某与被告房地产公司签订《北京市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。

　　合同签订后，原告李某依约履行了全部合同义务，被告隆源建业房地产公司依约履行了大部分合同义务，依据合同，被告理应配合原告办理房屋所有权证书。对房地产市场加强和完善宏观调控是党和国家为维护房地产市场健康有序发展，遏制部分城市房价过快上涨的重大决策部署。人民法院应当依据国家和本市的住房限购政策规定，妥善处理相关房屋买卖合同纠纷案件，确保司法审判与国家对房地产市场宏观调控政策的导向相一致，但同时也要兼顾当事人间利益平衡。

　　本案中，原告家庭不具备《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(以下简称“京十五条”)规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施(2011年2月17日)之前已经订立了房屋买卖合同，且已经支付了全部购房款并实际占有使用房屋，若解除合同会导致当事人之间利益明显失衡，故对原告要求被告继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，法院予以支持。