法院如何处理一房多卖的履行顺序？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　李某诉称：2009年4月28日，我与房地产公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定我购买房地产公司开发建设的北京市东城区501号房屋，房屋价款合计为392.966万元;如因房地产公司的责任，我未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书且我不要求退房的，自我应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，房地产公司应当按日计算向我支付已付房款万分之一的违约金，但此项违约金最高不超过我已付房款的千分之一，并于我实际取得权属证明之日起60日内向我支付。

　　上述合同签订后，我已经按照约定于2009年4月29日一次性支付全部购房款。2009年6月5日，房地产公司为我办理了入住手续，我对房屋进行了装修改造，并实际使用房屋至今。2009年7月7日，房地产公司与我签订《房屋建筑面积差结算协议》及房款结算单，结算后实测面积房款为396万元，我按照房地产公司要求将差价部分房款补齐。2009年7月22日，房地产公司为我开具了收到房款的发票。我入住后，按照房地产公司委托的物业公司的要求交纳了专项维修资金、物业费、供暖费等所有相关费用。

　　2011年6月，我催办房屋所有权证办理事宜，房地产公司却想终止履行《北京市商品房预售合同》。经北京市东城区人民法院判决确认，我与房地产公司签订的《北京市商品房预售合同》合法有效。另经查知，在我与房地产公司签订《北京市商品房预售合同》之前，房地产公司以借款保证的方式，与第三人范某签订了《北京市商品房预售合同》，并办理了预售登记。在我与房地产公司签订《北京市商品房预售合同》之后，房地产公司又与第三人刘某签订了《北京市商品房预售合同》。房地产公司将房屋一房多卖的行为，侵害了我的合法权益。为维护合法权益，故诉至法院，请求判令1、撤销房地产公司与第三人范某之间关于房屋的预售登记;2、房地产公司协助我办理房屋所有权登记手续;3、房地产公司给付我逾期办理房屋所有权证违约金，按已付房款396万元的日万分之一的标准计算，自2011年6月5日计算至实际办理完毕之日止(计算至2011年12月25日为8.38万元);4、诉讼费由房地产公司承担。

　　2、被告辩称

　　房地产公司辩称：1、因我公司资金运作紧张，我公司先后与范某、李某以及刘某分别签订了《北京市商品房预售合同》，但将房屋预售登记在范某名下，房屋实际交付李某。2、我公司与范某之间，既有借贷关系，又有商品房买卖合同关系;其中商品房买卖合同关系是附条件的，如我公司未按时偿还借款，则应当按照合同约定向范某交付房屋。3、我公司与李某签订《北京市商品房预售合同》时，已告知李某房屋预售登记在范某名下的事实，我公司承诺协调解除房屋预售登记的问题，李某对此予以同意。4、为解决一房二卖问题，我公司与刘某签订了《北京市商品房预售合同》，意图以刘某的购房款分别偿还范某以及李某。5、因我公司与范某之间存在纠纷，为维护公司利益，我公司的法定代表人及员工向公安机关均陈述为我公司与范某之间系借款关系，否认了我公司与范某之间的商品房买卖合同关系。6、我公司与范某之间的《北京市商品房预售合同》是真实有效的，我公司与李某、刘某之间的《北京市商品房预售合同》因事实上无法履行而无效。因此，我公司不同意李某的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　2008年2月，房地产公司取得北京市东城区501号商品房销售许可证。

　　2009年4月28日，李某与房地产公司签订《北京市商品房预售合同》。

　　2009年7月9日，李某与房地产公司委托的北京市北宇物业服务公司签订了入住协议，李某交纳了物业、供暖等相关费用。2010年1月13日，李某取得《北京市住宅专项维修资金专用收据》。

　　另查，2009年3月20日，房地产公司与范某签订了《借款合同》。当日，房地产公司与范某签订了《北京市商品房预售合同》，该合同进行了网签。房屋预售登记在范某名下。当日，房地产公司还与范某签订了《补充协议》。范某可以将《北京市商品房预售合同》和补充协议按照范某所购每套房为单位转让任意第三人。

　　2009年3月20日，房地产公司出具《承诺书》，称房地产公司与范某签订的《商品房买卖合同》系房地产公司的真实意思表示，范某的付款义务已经履行完毕，房地产公司保证依约履行各项义务，并以书面形式承诺放弃以显失公平、乘人之危为借口在范某付款义务履行完毕后向司法机关申请撤销双方签订的《商品房买卖合同》。

　　后因范某与他人有债务纠纷，河北省邢台市中级人民法院依据生效判决书执行本案房屋及其他房地产公司名下的房屋。本案李某得知后，遂找到房地产公司。2010年1月20日，房地产公司向河北省邢台市中级人民法院提出执行异议申请，我公司同时与范某签订了上述7套房屋的回购协议，回购总金额770万元。2009年5月，我公司向范某支付了670万元，用于回购房产，其中包括回购110房屋的款项。在此期间，我公司将110房屋出售给李某，李某付清全款396万元，我公司已经将房屋交李某使用。北京市公安局经侦支队已经对110房屋立案侦查。我公司与范某签订的售房合同名为买卖关系，实为借款保证手段，不是真正的购房合同。请撤销对上述房屋的查封。

　　又查，2009年8月3日，房地产公司与刘某《北京市商品房预售合同》。约定由刘某购买房屋。因房地产公司未履行合同，刘某在内蒙古自治区x县人民法院起诉房地产公司及范某。2011年2月24日，内蒙古自治区x县人民法院作出调解书，调解书主文："1、解除范某与房地产公司签订的《商品房预售合同》;2、刘某与房地产公司签订的《商品房预售合同》继续履行;3、撤销范某的商品房预售登记，范某与房地产公司在本调解书签收后一个月内共同为刘某办理该商品房预售登记;4、刘某在办理完商品房预售登记手续同时直接支付给范某购房款2616117元，抵作房地产公司退回第三人的购房款及损失赔偿金;5、如因刘某、房地产公司及第三人以外的原因，刘某、房地产公司签订的《商品房预售合同》确实无法继续履行，无法办理商品房的预售登记，经法院确认房屋预售登记手续无法变更，则解除刘某、房地产公司签订的《商品房预售合同》，第三人与房地产公司签订的《商品房预售合同》继续履行，刘某无需付款"。2012年3月21日，内蒙古自治区x县人民法院裁定对民事调解书另行组成合议庭再审。同日，内蒙古自治区x县人民法院作出裁定撤销(2011)托民初字第78号民事调解书，驳回刘某的起诉。该裁定书业已生效。

　　又查，2010年初，就房屋一房多卖一事，李某的家属向公安部门报案。经公安部门询问，房地产公司法定代表人刘毅认可出售给范某的包含本案房屋在内的7套房屋及所签署的商品房买卖合同实为借款抵押担保，房地产公司与范某之间不存在真实的商品房买卖合同关系。刘某称知道房屋分别出售给范某、李某二人之事，在本案诉讼前，刘某亦已知道房地产公司与范某之间关于房屋的买卖合同实为借款抵押担保。

　　2011年7月，李某将房地产公司诉至法院，请求确认其与房地产公司就购买房屋所签订的《北京市商品房预售合同》合法有效。经审理，法院于2011年11月18日判决书，确认该《北京市商品房预售合同》合法有效。

　　目前，房地产公司已经办理了房屋所在楼栋的所有权初始登记。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)房地产公司与范某撤销预售登记手续;

　　2)房地产公司协助李某办理所有权登记手续，将该房屋登记至李某名下;

　　3)房地产公司给付李某逾期办理房屋所有权证违约金三千九百六十元;

　　4)驳回李某的其他诉讼请求;

　　5)驳回范某的全部诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　本案中，房地产公司与范某、李某、刘某先后签订了三份《北京市商品房预售合同》，上述合同均不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。但合同的有效并不等同于合同的履行，有效的合同可以但并不必然发生当事人订立合同时所预期的法律效果。本案中，关于房屋所签订的三份《北京市商品房预售合同》，仅其中一份可以得以实际履行，未实际履行的合同，合同双方当事人可以另行解决相关责任问题。现刘某不再对房屋主张权利，而李某与范某均要求继续履行《北京市商品房预售合同》，故应在李某与范某之间确定房屋的买受人。

　　根据本案查明的事实，范某与房地产公司之间的《北京市商品房预售合同》，虽名为商品房预售合同，但其实质系借款之担保，双方之间并不具有商品房买卖的真实意思表示，且双方并未履行除支付房价款之外的其他合同权利义务。该合同虽然办理了网签手续，房屋预售登记在范某名下，但该预售登记备案手续仅是行政管理部门的行政管理手续，并非确定房屋实际买受人的唯一因素。李某与房地产公司签订《北京市商品房预售合同》后，支付了全部购房款，交纳了相关费用，实际占有并使用了房屋，应为与房屋关系最为密切的权利人。

　　在范某及李某均未办理房屋所有权登记手续的情况下，由实际占有房屋的李某成为房屋的买受人、取得房屋所有权较为妥当。因此，在确定履行原、房地产公司之间的《北京市商品房预售合同》的情况下，对李某要求房地产公司及范某撤销房屋预售登记及房地产公司协助办理所有权登记手续的诉讼请求，法院予以支持。

　　对范某要求李某、房地产公司交付涉诉房屋及房地产公司协助办理房屋所有权登记手续的诉讼请求，法院不予支持。

　　关于李某要求房地产公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求，因房地产公司未按照合同约定及时协助李某取得房屋所有权证，故对李某的该项诉讼请求，法院予以支持。但李某主张的违约金数额超过了合同约定的标准，对超过部分，法院不予支持。