签订房屋买卖意向书后，未能如约订立房屋买卖合同，如何处理

　　案件介绍：

　　张三准备出售自有房产，并于2018年1月1日与李四签订《房屋买卖居间合同》，约定张三将位于沈阳市X区的房屋(以下简称“房屋”)以200万元的价格出售给李四，双方约定于2018年2月1日签订买卖合同，签订买卖合同当日支付首付款50万，余款待更名过户时一次性付清，如不履行签订买卖合同义务，违约方需支付违约金10万元。居间服务合同签订后，李四支付定金10万元。然，张三由于个人原因，不愿意出售该房屋，故双方未能在2018年2月1日签订买卖合同。其后，双方针对赔偿事宜未能协商一致，张三向法院提起诉讼，要求：1.解除《房屋买卖居间合同》;2.张三返还定金10万元;3. 张三支付违约金10万元;4.张三赔偿房价上涨的差价损失20万、中介费损失2万元。

　　法院认为：

　　涉案《房屋买卖居间合同》系预约合同，系合同双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。该合同约定2018年2月1日签订买卖合同，现由于被告原因，双方未能签订买卖合同，被告构成违约。现原告行使法定解除权，要求解除《房屋买卖居间合同》，原告的该项诉请，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故对于原告已支付的定金10万元，被告应当予以返还。关于原告主张的要求被告赔偿房屋差价损失、中介费损失的诉讼请求，本院认为，因涉案合同属预约合同，涉案房屋买卖合同并未成立，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第三款的规定，当事人在订立合同过程中有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任，故原告有权要求被告对其在缔约过程中因违背诚实信用原则给原告造成的损失承担赔偿责任(即缔约过失责任)。而在缔约过失责任中，应当以信赖利益的损失作为赔偿的基本范围，信赖利益的损失限于因信赖合同的成立和生效所支出的各种合理费用，比如为与对方联系、赴实地考察所支出的各种合理费用、为缔约做各种准备工作并为此支出的各种合理费用等，而原告所主张的因被告不签约，导致原告丧失其他购房机会，造成原告房价上涨的差价损失等，并不属于缔约过失责任范畴。

　　判决结果：

　　一、解除原告与被告于2018年1月1日签订的《房屋买卖居间合同》;

　　二、被告于本判决书生效之日起十日内向原告返还定金100，000元;三、被告本判决书生效之日起十日内向原告支付违约金100，000元。

　　如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　律师讲法：

　　预约合同是一种约定将来订立特定合同的合同，将来签订的特定合同即本约合同。预约合同的目的在于对将来签订特定合同进行规划和磋商，以达成本约合同;而本约合同是对双方权利义务的最终确定。当事人违反预约合同的约定，不与对方签订本约合同，应当向对方承担违约责任。

　　房屋买卖过程中签订的认购书、订购书等协议，究竟是预约合同还是本约合同，最主要是看合同的内容是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，如果具备，则可认定该合同具备了商品房买卖买卖合同的实质性内容，性质上属于本约合同;反之，则应认定合同为预约合同。一方违反预约合同的，对方可以主张违约方承担违约责任，但一般来说，不能强制对方订立本约，即如果要求违约方继续履行合同，签订商品房买卖本约合同，则通常不会得到支持。

　　违反预约合同有何种法律后果呢?我们知道，预约合同也是合同双方意思表示的体现，基于诚实信用原则的要求，双方都应受其约束，任一方违反预约合同的行为，既是预约合同之违约行为，亦是本约合同之缔约过失行为，均应承担相应的违约责任。如果双方未明确约定违约条款，那么非违约方可以要求违约方赔偿损失。此处的损失以非违约方的信赖利益为限。信赖利益包括，因相信合同履行所支出的费用损失，如订立预约合同所支出的交通、通讯费、信息费等，准备为签订买卖合同所支付的费用，已付款的法定孳息(利息)等。在实践中，买方经常会主张可得利益损失，如本案中的房屋差价款，对此，律师认为，预约合同仅是提供订立本约的可能性，本身并未发生真实的交易，预约合同违约，是交易机会的丧失，而非履行利益的丧失，故对于诸如房屋差价款等合同履行后产生的可得利益损失，一般是不予赔偿的。

　　即各案情况不同，各地司法实践也有所差异，建议遇有纠纷及时咨询律师。