南京房产律师：关于房屋买卖里的那些坑

　　日常房屋买卖大家总会遇上一些风险很大，或者被套路，被隐瞒房屋真实情况现象，这里就和大家说一些发生情况较多的现象，谨防掉坑!

　　小产权房买卖，现在越来越多的人迫于安置等因素，往往会购置低价的小产权房，而小产权房没有房产证、产权证，不能贷款、不能过户，易出问题、维权难，小产权房买家想要保障自己的利益，通常选择做律师见证，其实律师见证仅仅是证明你买了这个房子，依然不受任何法律保护，无非就多一个维权手段，约束卖家如果该小产权房后续出现违建拆除，政府征收不补偿拆迁款现象，卖家给予赔偿等!

　　2. 回迁房买卖，回迁房一般出现2种情况，一种是取得产权证5年内不得买卖的，一种是超过5年可以买卖! 主要说的就是5年内不得买卖现象，很多人因为回迁房比商品房便宜，选择购买回迁房，而没有调查清楚该房产土地性质，购买回迁房一定要查清土地性质，免得买到集体土地上建设的回迁房。如果是国有划拨土地上的回迁房，当时是享受了国家的优惠政策，没有交土地转让金的。购买这种房屋到过户的时候需要补交这部分的税费，这部分费用需要和卖家商议好是单方承担还是共同承担;回迁房买卖无法办理预告登记，卖房者就有“一房多卖”的漏洞可钻。卖房者将商品房多次出卖签订的合同，不违反法律的禁止性规定，都是有效合同。这也就意味着到时候需要和多方争夺房屋的产权，最后得到房子的可能性就很低了。签订房屋买卖协议时，写明交房具体时间和办理过户手续的时间。这样如果卖方发生反悔，就可以凭借协议向卖方要个说法，要求其继续过户，或者退还金额并承担违约责任。不要一次性付清所有款项。签订合同的时候最好写明进行分批付款，先付首付，拿到证明之后再付中间款，过户之后付尾款。最重要的是一定要留有尾款(最好占比较大的尾款)这样如果卖方想要违约，计算之后发现违约所得小于尾款时，选择违约的可能性就会降低。尽量要求其他家庭成员签字。回迁房的产权证可能就只是户主的名字，但是其他家庭成员在房屋所有权上也占有份额。这是因为一般回迁房都是按照家庭成员的人头分房屋面积，所以尽管产权证上没有他们的名字，不动产登记簿上还是有他们的名字。这种情况下万一户主是私自进行房屋的买卖而没有通知家人，之后就会产生一系列的纠纷，影响到房屋的归属。

　　回迁房因为大部分受法律保护，所以要注意的坑比较多，如果对这些还不太理解，最好可以委托律师帮你做见证，回迁房的律师见证是非常有效果，起到约束作用的!

　　3. 抵押房买卖，一种是因为债权债务问题进行抵押，作为保证履行偿还或付款义务的一个保障，另一种是贷款房在贷款未还清之前需要进行出售。无论是上述哪种抵押房产根据我国法律法规规定是可以进行出售的，只要出售方是产权方或授权方即可。但相对于其它房产，抵押房产在出售时应先向买方告知抵押事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”，根据该解释可知,如卖方在签订房屋买卖合同时存在隐瞒所售房屋已经抵押的事实,买方有权请求法院认定合同无效或者请求撤销、解除合同;若在签订合同时,卖方并未隐瞒房屋被抵押的事实,买方在知悉交易房屋已被抵押仍愿意继续交易的,则买方无权以房屋存在抵押为依据要求认定合同无效或要求撤销、解除合同。

　　大部分矛盾发生于是卖方隐瞒自己是抵押房，因此买家可以追究卖家违约责任!

　　4. 赠予房产买卖，很多人看到这个会有点懵，其实这个很简单，就是卖家他这个房产是父母赠予，而卖家并没有交税，往往给买家挖一个多交税的坑，因此买家发现后肯定不能接受这个多交的税，这个税本身就该是卖家承担，同样，也可以起诉卖家违约，要求赔偿，解除买卖合同!

　　5.其他二手房买卖，商品房买卖，经济适用房买卖! 这3类，肯定全部买卖行为都受法律保护和约束! 发生的争议点就是，买卖双方有一方没按合同约定履行，或者双方都违约! 买了冻结房，不知情，房屋软件设施问题很多等!

　　发生以上情况，在自己不能很好的解决的情况下，及时委托律师介入，帮你维权是上上之选!

　　江苏驰东律师事务所房产专业团队，多年房屋纠纷代理经验，高效率办案，替当事人维护权益!