卖方不配合办理过户手续，定金是否应当返还

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告王某、赵某诉称，2018年4月9日，原告与被告唐某在中介翟某的居间下签订《房屋买卖协议书》。被告唐某代理其父亲被告朱某将其父亲所有的房屋卖给原告。同日，原告向被告唐某支付定金30000元，4月12日，支付定金20000元。但是，至今被告朱某、唐某均不配合原告办理相关的房屋买卖手续，故原告起诉。向法院提出如下诉讼请求：1.判令被告唐某、朱某向原告返还购房定金50000元;2.本案诉讼费用由被告承担。

　　2、被告辩称

　　被告唐某辩称，双方签订的合同中约定了交首付及过户等时间，但是在约定的期间内原告从来没有跟被告联系过，那时候房价在降，谁也不清楚原告是不是还买，现在原告已构成违约，故不同意退还定金。

　　朱某未作答辩。

　　二、法院查明

　　北京市丰台区法院查明：二原告与二被告于2018年4月9日签订了《房屋买卖协议书》，约定：二被告将登记在朱某名下房屋出售给二原告，房屋总价款为180万元，二原告应于2018年4月9日交付定金5万元，双方约定于2018年5月7日至2018年5月20日到房管局及银行办理贷款手续，协议还约定了双方的其他权利义务关系。协议签订后，赵某通过银行转账的方式于2018年4月9日给唐某支付购房定金3万元，于4月12日给唐某支付购房定金2万元，唐某给出具了相应的定金收条。后双方在履行合同过程中产生争议，导致合同无法继续履行，故成讼。

　　原、被告之间的房屋交易是在中介的居间下促成的，二原告的中介是翟某，二被告的中介是宫某，庭后法院对翟某就双方之间的房屋买卖事宜做了相关询问笔录，翟某称：房屋交易的具体流程是签订房屋买卖协议，评估房屋价格，签订网签协议，办理银行贷款，房管局过户，二被告在房屋交易过程中需要履行的义务是在办理房屋评估时需要提供房产证及产权人身份证，办理网签及贷款时需要配合签字。按照正常的交易流程，签完协议之后应该由二原告通知中介做房屋评估，因为二原告当时没有凑够钱，直到5月23日赵某才通知中介钱凑够了，要求做房屋评估手续，后得知二被告认为二原告已超过合同约定的办理手续期限，构成违约，不再与二原告继续履行合同。在房产交易过程中，二被告支付中介费8000元。

　　三、法院判决

　　北京市丰台区法院判决：

　　1、朱某、唐某退还王某、赵某购房定金42000元;

　　2、王某、赵某的其他诉讼请求不予支持。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为,定金罚则是针对违约行为而设定的，但并不是说出现任何违约，特别出现轻微违约的情况下，也可运用定金罚则，只有在违约行为构成根本违约，致使当事人缔约目的无法实现的情况下才能运用定金罚则。如果任何违约，哪怕轻微违约都要运用定金罚则，那么将导致定金罚则的滥用，也不利于继续履行合同，并且与法律上的诚实信用原则相悖。因此，一般迟延履行合同的行为，若构不成根本违约，不可适用定金罚则。纵观本案的合同履行情况，合同中约定二原告支付定金5万元的时间是4月9日，而二原告在4月9日仅支付了3万元购房定金，另2万元于4月12日支付;合同中约定办理银行贷款等相关手续的时间截止日期为5月20日，而二原告于5月23日才通知中介办理相关购房手续，由此可以认定二原告在合同履行过程中已构成违约。但该违约行为仅是一般迟延履行合同的行为，尚未构成根本违约，故不宜适用定金罚则，但应承担相应的违约责任，鉴于二被告在购房过程中支付了中介费8000元，此损失系因二原告违约行为所导致，应由二原告承担，扣除该损失后剩余42000元，二被告应退还给二原告。