非本村村民购买农村房屋的买卖合同一定无效吗？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　钱某诉称：我与朱某系同村村民，2000年9月经本村村民介绍，朱某以4.8万元价格购买了我的位于房山区×地区×村南街601号房屋。现我在本村只有唯一一处该宅基地。朱某在本村北里2号还有一处宅基地。双方的买卖行为违反法律规定的一户一宅制度，属于无效的民事行为。故诉至法院，要求依法判令双方于2000年9月签订的关于房山区×地区×村南街601号农村房屋买卖合同无效。

　　2、被告辩称

　　朱某辩称：不同意钱某的诉讼请求，理由如下：一、钱某起诉超过诉讼时效，2000年9月买卖到现在近十六年之久，超过了两年的诉讼时效;二、不同意钱某所述合同无效，我方认为买卖合同有效，农村房屋允许在集体经济组织成员内部买卖。另钱某主张我方违反一户一宅不属实，我名下没有宅基地，我的二儿子张颖也没有宅基地，买的涉案房屋是两个人一块使用的，不违反一户一宅的规定;三、法律没有规定本村的居民不能买卖农村房屋，在同村内是可以买卖的，居民也享受，不能排除居民，包括在经济合作社成员内，居民也是成员之一，钱某说的没有法律依据。买卖合同签订十六年之后钱某提起合同无效的诉讼，并不是因为钱某没有地方居住，没有宅基地，而是因为村里有旧村改造，涉及拆迁和补偿利益，我方认为钱某违反了诚实信用原则。综上三点，我认为法院应该驳回钱某的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　朱某为北京市居民户口，其与妻子张某于1974年5月17日登记结婚，张某于2009年去世，张某去世前为北京市房山区×村集体经济组织成员。

　　北京市房山区×地区×村南街601号院宅基地系钱某于1993年4月30日申请并经有关部门批准所得。2000年10月10日，钱某与朱某签订《房屋出售决议书》，约定钱某将位于601号院内房屋及院墙以48000元的价款卖给朱某。当日，朱某交付购房款，钱某交付房屋及宅院。朱某购买上述房屋后，与家人在该宅院内居住生活至2012年，后将房屋另行出售。

　　审理过程中，原审法院向×村书记调查，其称朱某不属于×村集体经济组织成员，朱某妻子张某去世前是×村集体经济组织成员，朱某的儿子亦为×村集体经济组织成员。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　当事人应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则从事民事活动。买卖双方作为具有民事行为能力和民事权利能力的主体，均应为自己实施的民事行为承担法律责任。

　　根据本案查明的事实及现有证据，朱某在与张某夫妻关系存续期间购得钱某原有的601号院房屋，朱某据此获得对601号院房屋的共有权利。601号院房屋坐落于北京市房山区×地区×村集体土地上，购房当时张某作为房屋共有人之一，系该村集体经济组织成员，具备购买该村宅基地上房屋的条件。

　　因此，钱某与朱某签订的《房屋出售决议书》系双方真实意思表示，且当时在世的房屋共有权人张某取得房屋不存在违反法律、法规强制性规定的情形。朱某取得宅基地使用权是否违反“一户一宅”的行政管理性规定与本案合同效力并无必然联系。故钱某与朱某之间的买卖行为应为有效，双方应依诚实信用原则履行协议。钱某要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求，法院不予支持。