房屋交房质量瑕疵与不具备交房条件，有什么区别？

　　北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　胡某诉称：我与房地产公司于2010年11月签订《期房协议书》，确认由我认购顺义区701号优惠商品房。后房地产公司交付的房屋存在严重质量问题，经房地产公司维修后仍存在质量问题，导致我无法收房、无法入住。我认为，房地产公司交付的房屋不仅应当按期交付，更应保证房屋质量。现诉至法院，请求判令房地产公司：1.支付自2011年10月31日始至能够实际交付房屋之日止的违约金;2.赔偿自2011年11月1日始至房屋实际交付之日止的房租损失，按每月3000元标准计算;3.将房屋的入户门更换为符合合同约定的防盗门;4.承担验房费用及房屋存在的严重质量问题进行修复的费用。

　　2、被告辩称

　　房地产公司辩称：我公司承建的房屋符合双方约定和相关法律规定，房屋已于2011年10月31日具备入住条件，房屋的入户门符合使用说明书的约定，不存在任何胡某所述的不具备交付条件的情况。胡某所述质量问题不存在，即使有小的瑕疵，在质量保修期内可以进行维修。另，双方于2010年11月签订的《期房协议书》，只是认购协议，不是房屋买卖协议，双方至今未签订任何房屋买卖协议，胡某也未交纳房款，我公司认为胡某放弃了优惠购房资格，已明确表示解除《期房协议书》，双方之间已没有任何房屋买卖方面的法律关系，胡某无权向我公司主张任何权利。我公司不同意胡某的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　2010年11月，胡某与房地产公司签订《期房协议书》，载明：双方确认胡某认购房地产公司开发建设的北京市顺义区701号优惠商品房;房地产公司承诺在2011年10月31日前使该商品房具备交付条件，双方确认，该商品房竣工后视为房屋已具备入住条件;因房地产公司原因导致该商品房未在约定时间内使该房屋具备交付条件的，自约定的期限届满之次日起至实际交付条件之日止，房地产公司按日计算向胡某支付全部房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向胡某支付违约金。如在本期购买优惠商品房期房竣工后，在房地产公司发布交付使用公示后十天胡某仍不能交纳房款，视为自动放弃优惠购房资格，房地产公司有权解除本协议，本协议自房地产公司向胡某发出解约通知书之日起即自行解除终止，对双方不再发生法律效力，房地产公司有权另行予以销售该房屋。

　　2011年10月31日，房地产公司向北京市顺义区住房和城乡建设委员会报送了对楼房的竣工验收备案手续。

　　审理中，胡某提交住宅使用说明书、防火门标识及照片，证实房地产公司安装的入户门不是防盗门，与说明书载明的不符，房地产公司辩称其提供的入户门经过检验合格，质量没有问题，具备防盗功能，入户门上的铭牌，不能证明不是防盗门，门上也有防盗等级的标注，并提供检验报告、合同、授权委托书证实其主张。

　　胡某提交验房报告及验房收据一张，证实房屋存在诸多质量问题，不符合房屋交付条件，房地产公司应当承担维修、赔偿义务，胡某为此交纳验房费用650元，房地产公司对上述证据的真实性不予认可，并认为该验房报告存在诸多错误，不具备证明力;胡某提交违约金、租房补贴明细表，证实因房屋未达到交付条件，经双方协商，房地产公司给付胡某违约金及住房补贴，但胡某未提交证据证实该违约金、补贴发放的是何时间段的费用，房地产公司认为此事与本案无关，不认可胡某的证明目的。

　　胡某提交公消[2011]65号文件，证实房屋的外保温材料不符合公安部消防部门规定的A级标准，房地产公司称此文件不适用于房屋，房屋是根据当时的强制性规范设计，符合当时的国家强制性标准，现没有权威部门出具正式的文件证实房地产公司所建房屋的外墙保温材料不符合国家的强制性规范，不认可胡某的证明目的，并提交检测报告、施工图设计文件审查报告予以证实。

　　经法院现场勘验： 701号入户门铭牌为钢制隔热防火门，入户门的侧部有钢制“丁”字标记，墙面有色差，地面有修理痕迹，地面有多处裂缝，客厅南阳台窗户有变形迹象，南卧室窗户未安装纱窗，入户门处墙体不直，卫生间东侧卧室北墙体不直、南窗户上横梁不平。室内未安装燃气报警器，卫生间地漏未有反水弯。房屋所在楼房外墙皮保温材料为聚苯乙烯泡沫塑料，厚0.07米。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　驳回胡某的诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　本案争议的焦点是房地产公司是否构成逾期交房以及交付的房屋是否符合约定的交付条件。

　　依据相应的规定，商品房屋的交付，包括实物交付和产权交付，其中实物交付是开发商最主要义务之一，实物的交付以房屋转移占有为依据。根据双方所签订的《期房协议书》中的约定，房地产公司负有在2011年10月31日前将符合合同约定交付条件的商品房交付胡某的义务。根据查明的事实，房地产公司在合同约定的时间内取得了房屋的竣工验收备案表及分户验收表，已经具备了合同约定的交付条件，并已通知胡某办理相关的房屋交接手续，可以认定房屋已具备交房条件。在这种情况下，胡某主张房地产公司逾期交房并要求其承担违约责任和相应损失，缺乏相应的事实和法律依据。

　　至于胡某在查验房屋时发现房屋内存在诸多需要整改维修项目，这实际上属于合同约定的保修范畴，而非延期交付房屋的内容。对此，房地产公司在庭审中也明确表示，愿意对房屋需要维修之处按照合同的约定予以进一步维修。在这种情况下，法院对于胡某要求房地产公司支付修复费用的主张，未予支持，也无不当。

　　关于外保温材料问题。在庭审中可以看出，双方对于房地产公司在房屋所在楼宇所使用的外保温材料是否违反有关规范性文件的规定，存有很大争议，为查明上述事实，法院进行了现场勘验，并释明胡某是否对上述问题申请鉴定，但是当事人双方均明确表示不申请鉴定，在这种情况下，依照“谁主张、谁举证”的原则，胡某应自行承担相应的举证不利后果。法院对于胡某主张的该项事实未予认定，并无不当。