借名买房法律效力

　　【案件情况】

　　2010年11月26日，周XXX与案外人陈某甲签订《房地产买卖合同》，约定周XXX购买位于广州市天河区XXXXXXXX房产，建筑面积83.48平方米，总价款为120万元。2010年11月26日，支付购房定金30000元;2010年12月19日，支付20000元;2010年12月24日，支付310000元;余款周XXX于2010年12月以上述房产抵押向深圳发展银行股份有限公司广州分行贷款84万元支付给卖房人陈某甲，贷款期限为360个月。以上购房款全部由XXX民以周XXX名义支付，XXX民还支付了按揭手续费、房屋契税、房地产交易手续费、房屋登记费、中介服务费等相关费用。2011年1月7日，涉案房产办理房产证登记至周XXX名下。从2011年3月1日开始每月通过周XXX的账户向深圳发展银行股份有限公司广州分行清还上述抵押贷款。每月月供款均由XXX民支付至周XXX供款账户进行供款。

　　2015年3月7日，周XXX与案外人陈某乙、汤某签订《房屋买卖合同》，约定周XXX将涉案房产出售给陈某乙、汤某，成交价为160万元。陈某乙、汤某将购房款160万元全部支付给了周XXX，周XXX于2015年6月10日将涉案房屋交付给陈某乙、汤某，并办理了楼宇交接手续。XXX民和周XXX均确认周XXX已支付了109万售房款给XXX民，尚有51万元售房款没有支付XXX民。双方对于涉案房屋是XXX民借周XXX名义买房，还是XXX民赠与周XXX房款购房各持己见，引发本案诉讼。

　　【法院认为】

　　借名义购房的问题

　　根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。可见，不动产所有权的取得登记方生效，而第三十条中规定的事实所有权也未包括有出资行为。由于宁某乙、周XXX双方未签订书面的借名购房协议，而XXX民和周XXX之间又是兄弟关系，出资行为仅是判断XXX民是否实际所有权人的证据之一，而非充分证据，仅有出资行为不足以证明XXX民和周XXX之间的真实意思表示即为XXX民借周XXX名义购房。XXX民提交的手机短信证据的对话中：周XXX说“没钱还硬要扛着不肯把房子卖了兑现出来”，XXX民说“金XX房子我上周放了几个中介，加快速度卖吧，我已交代中介看房联系你，多少钱都卖”等，证明涉案房产XXX民参与买卖，但仍不足以证明XXX民即涉案房产的实际所有权人。XXX民提交的短信对话中：周XXX说“我现在没车，房子还不是自己的”，含义不明确，周XXX并未明确表达房产的所有权人实际是XXX民之意，故上述短信亦不足以证明涉案房产是XXX民借周XXX名义所购买。综上，XXX民主张涉案房产是XXX民借周XXX名义购买证据不充分。