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房屋买卖合同的效力是否及于地下室?

2019/6/24 17:54:42 查看:918次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  张某诉称:2015年11月3日,张某、方某在中介公司的居间下签订房屋买卖合同,约定方某将其801号房屋出卖给张某,购房款350万元,包括地下室1个及空调等浮财,方某应在房屋产权过户办理完毕后向张某交房。逾期交房方某应按照张某支付房款金额日万分之五的标准支付违约金。

  合同签订后,张某于2016年1月21日前付清全部房款,2016年1月21日将交易房屋过户至张某名下。张某要求方某交房,方某拒绝履行交付房屋、地下室和浮财的义务,经协商未果,故起诉至法院,要求:1.方某将房屋的配套地下室交付给张某;2.方某将室内相关物品交付给张某。3.方某以350万元为基数,按照日万分之五的标准支付自2016年1月21日起至实际完成上述房屋、地下室和浮财的交付之日止的违约金;4.方某将相关户口自房屋内迁出;5.方某将房屋已经报装的有线电视销户。

  2、被告辩称并反诉

  方某辩称:不同意张某的诉讼请求。第一,方某出售的房屋不包括地下室;第二,方某在房屋产权过户次日即联系张某准备向张某交付房屋及浮财,因与张某无法取得联系,方某才联系中介公司。方某将楼房钥匙及浮财交付给中介公司的时间是2016年1月22日,故方某已按合同约定时间履行交付义务;第三,户口迁出不属于法院受案范围。

  方某反诉称:要求张某给付方某已经交纳的供暖费1768.5元及剩余电卡内的电费692.98元。

  二、法院查明

  《房屋买卖居间合同》共三份,分别由张某、方某和中介公司各持一份,但三份《房屋买卖居间合同》对第三部分其他约定第三条补充说明部分的手写记载并不相同。其中,张某持有的合同原件该部载明:“此房款包括地下室1个、室内物品”;中介公司持有的合同原件该部载明:“此房款包括地下室、等沙发、电视等其他室内物品”。

  三份《存量房屋居间买卖合同书》均由张某、方某、中介公司经手人签字及中介公司加盖合同专用章予以确认。合同签订后,张某付清方某全部房款,双方亦于2016年1月21日将房屋产权过户至张某名下。

  2016年1月25日,张某以方某拒绝履行交付房屋、地下室及浮财为由起诉至法院,要求方某履行房屋、地下室及浮财的交付义务并按合同约定给付逾期交房违约金。方某不同意张某的诉讼请求,辩称其在无法与张某取得联系的情况下,已按合同约定的时间将房屋及屋内浮财交付给中介公司并与中介公司进行了清点,未交付地下室系因张某、方某签订的房屋买卖合同中不包括地下室的交易。

  本案在原审审理过程中,因方某已将房屋交付给中介公司,故申请撤回该项诉讼请求,但增加诉讼请求“要求方某将房屋内的户口迁出”;方某则提起反诉,请求张某给付其供暖费1768.5元、电费692.98元。

  经原审法院核实确认以下事实:1.除已卖给张某的本案所涉房屋外,方某在该小区再无其他房屋;2.本案地下室没有单独的房产证,但有购买收据;3.本案争议地下室面积约为15平方米。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)方某将房屋地下室交付给张某;

  2)方某将室内物品交付给张某;

  3)方某自2016年1月22日起,以三十五万四千二百七十元为基数,按每日万分之五的标准给付张某逾期交房违约金至地下室实际交付之日止;

  4)张某给付方某供暖费一千七百六十八元五角、电费六百九十二元九角八分,以上共计二千四百六十一元四角八分;

  5)驳回张某其他诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案二审期间的争议焦点如下:一是房屋买卖合同的交易标的是否包括地下室;二是如果房屋买卖合同的交易标的包括地下室,方某未依约交付地下室应向张某支付的违约金数额是否适当。

  关于第一个争议焦点,综合全案案情,方某将其在小区的唯一房屋出售后单独保留地下室的行为不符合情理与交易习惯,其先称小区地下室无房产证不能对外销售,又称地下室可以单独出售,其陈述存在相互矛盾之处,且就其主张未提交相应证据予以证明,法院对此不予采信。张某作为买方虽未实地查看地下室,但地下室不属于房屋的主体部分,张某未予查看不能推断出双方的房屋买卖合同中未包含地下室。因小区地下室构造、面积并不一致,而中介公司处保存的《出售房源详情查看》中载明的地下室信息与本案实际情况相同,可以佐证地下室系方某出售房屋交易标的的一部分,在方某未提交其他证据予以证明的情况下,实际成交价格与挂牌价格的差异不能当然表明交易标的在其与张某的房屋买卖关系中发生了变化。

  关于第二个争议焦点,法院认为,因方某未依约向张某交付地下室,故其应当承担相应的违约责任,向张某支付逾期交房的违约金。根据双方签订的《存量房屋居间买卖合同书》第六条的约定,方某若未按照约定的期限和条件交付房屋,其应当按日计算向张某支付已交房屋价款万分之五的违约金。在张某已经交付全部房款的情况下,法院考虑到地下室不属于房屋主体部分,酌情按照地下室面积所对应的房屋价款作为方某未依约交付地下室应当承担违约金的计算基数,并无不当。


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