房屋所有权人在法院查封后再行转让的，房屋受让人不能取得对抗申请查封房屋债权人的权利

　　案情介绍：

　　2016年4月16日，金春红、郑永哲与亿城公司签订《<阳光忆城>认购书》认购G7-2-1702室。2016年5月10日，金春红、郑永哲，通化市房屋征收经办中心与亿城公司签订了《货币化安置棚户区居民回购商品房屋合同书》，对《<阳光忆城>认购书》予以变更，约定购买的房屋是阳光忆城小区B5-1-201室。2016年12月23日，金春红、郑永哲申请将《货币化安置棚户区居民回购商品房屋合同书》中约定购买的房屋，即：阳光忆城小区B5-1-201室，调换为阳光忆城小区G7-2-1702室。但是，亿城公司明知自己因与案外人葛忆辉因借款纠纷诉讼导致阳光忆城小区G7-2-1702室于2016年6月2日已被长春市中级人民法院查封了，依然将房屋出售给金春红、郑永哲。

　　金春红、郑永哲表示自己在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。开具了相关证明，证明涉案房屋为金春红、郑永哲的“唯一住房”，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第(二)项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”等规定，认为该房屋已经属于自己的合法财产，不再属于亿城公司，申请法院解除查封。

　　律师解读：

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。根据上述法律的规定，在法院已经就案涉房屋查封之后，房屋所有权人不得就该房屋再行签署转让协议。即使房屋所有权人违反上述法律规定，签订转让协议，该房屋受让人也不能取得对抗申请人民法院对案涉房屋采取查封措施的债权人的权利。对此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，在执行程序中也确定了上述原则。本案中因金春红、郑永哲变更合同约定、申请调换阳光忆城小区G7-2-1702室时，该房屋已经被人民法院查封，金春红、郑永哲对阳光忆城小区G7-2-1702室这一案涉房屋，不享有排除强制执行的民事权益，不能对抗该查封权利人葛忆辉。故驳回金春红、郑永哲的再审申请。