对确认农村房屋买卖合同的效力，法院如何判决？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1.原告诉称

　　张某诉称：张某经合法审批拥有北京市顺义区x镇x村x宅基地，宅基地面积共772.42平方米。2002年11月，与刘某签订《转让合同》，刘某购买上述宅基地上房屋及院落。刘某并非顺义区×镇×村村民，依法不得购买农村集体经济组织成员的住房。刘某并非本村村民，且本案房屋及院落的《集体土地建设用地使用证》至今仍登记在我名下。据此，我认为《转让合同》违反了相关法律法规，属于无效合同，故请求法院判令：一、依法确认双方签订的《转让合同》无效;二、判令刘某将该房屋及院落的《集体土地建设用地使用证》返还给我，并将该房屋及院落返还给我;三、本案诉讼费用由刘某承担。

　　2.被告辩称

　　刘某辩称：我不同意张某的诉讼请求。一、《转让合同》满足合同法规定的合同有效的全部要件。二、从农村房屋所有权的权利属性分析，认定《转让合同》有效符合法理：1.所有权的占有、使用、收益、处分四项权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，则很难称之为对其房屋享有所有权了。2..农村房屋转让后，房屋的买受人同时成为宅基地使用权的享有者，其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上，没有动摇农村土地的集体所有性质。

　　三、认定《转让合同》有效符合民事法律立法精神和基本原则;认定《转让合同》有效，有利于稳定现有的房屋占有关系，维护生活的稳定，体现民法公序良俗的基本原则;"当事人不得因自己的错误行为而获利"，对出卖人事后主张合同无效进行必要的限制，有利于维护买受人的善意信赖，这也是诚实信用原则的要求。

　　四、目前我国的法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私房买卖以及农村私房买卖合同应认定无效的明确规定。

　　五、实际情况是根据法律规定和政策导向房屋现在的状态就是合法状态，重要的是房屋面临拆迁，标的物即将灭失，所以张某的诉讼目的已经没有任何意义，据此法院也应当驳回张某的诉请。

　　二、法院查明

　　刘某的户籍性质为非农业。张某在北京市顺义区×镇×村有一处宅院，具体坐落为北京市顺义区×镇×村×胡同×号(西院)。2002年9月26日土地行政主管部门对该宅院进行确权登记，土地使用权人登记为张某。该宅院内有北正房7间。2002年11月9日，张某与刘某达成了房屋买卖协议，约定张某将上述房屋以100000元的价格卖给刘某。事后，张某、刘某双方于2002年11月9日签订《转让合同》，张某将宅院的《集体土地建设用地使用证》一并交给了刘某。现张某以刘某不具备购买房屋的资格为由诉至法院，要求确认其与刘某之间的《转让合同》无效，并要求刘某返还房屋、院落。

　　三、法院判决

　　1.一审判决

　　1)张某与刘某达成的房屋买卖合同无效;

　　2)刘某将坐落在北京市顺义区×镇×村×胡同×号(西院)的本案院落、房屋及附属设施腾空后返还给张某;

　　3)刘某将本案宅院的《集体土地建设用地使用证》返还给张某。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

　　本案中，双方签订《转让合同》中涉及的标的物是集体经济组织所有的宅基地上的房屋、院落及附属设施，由于房地一体的原则，双方买卖的对象必然涉及宅基地的土地使用权，此买卖行为是我国现行的法律和政策所禁止的，因此，双方签订的《转让合同》属于无效合同。

　　合同被确认无效后，刘某因合同取得的涉案房屋、院落及附属设施、土地使用权证应当返还给张某，法院判决返还。由于法院已就合同效力以及合同无效后的法律后果向刘某进行了释明，刘某仍坚持己见，且未提出反诉，故法院对此未一并处理，并无不当。