农村房屋买卖纠纷，法院如何处理？

　　北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1.原告诉称

　　李三诉称：父母生前在城关街道×村8号院内建北房五间、西房三间、东房三间，在×村57号院内建北房四间。父母分别在1986年和1985年去世，57号院内北房四间由长兄李大继承。8号院内的房子由我与李四二人继承。李四在1991年5月将原有李老和李四所有的住房院落原属于李三所有，并以6000元的价格卖给我。李四到××村站北路2条23号新建房居住。李四迁走后我将北房五间西侧一间拆除，向西又建四间北房。2006年因南水北调李四的院子拆迁，需外出租房，我出于兄弟情谊，让李四回到8号院内四间北房居住。李四承诺取得回迁楼后就搬走。2013年3月，李四取得回迁楼后仍不搬走。特诉至法院，要求法院确认我和李四在1991年5月所签买卖合同有效。

　　2.被告辩称

　　李四辩称：不同意李三的诉讼请求。一是李三提起的确认合同有效之诉已经超过诉讼时效。提起合同纠纷诉讼的目的是要求法院行使裁判权确定其合同权利，并要求对方履行权利对应的义务，因此，应受法律规定的诉讼时效的约束。本案双方签订合同后，未履行合同，合同纠纷的诉讼时效应当从一方或双方未履行合同规定的义务之日起算，现本案已经超过法律规定的延长诉讼时效20年的规定，李三已经丧失胜诉权。按照法律规定，确认合同无效纠纷因为没有形成法律上的权利义务，无时效限制。确认合同有效纠纷有时效限制，因为如果是合法有效的合同在签订之日即生效，如果在一般诉讼时效2年内未履行，说明双方已经解除该合同。

　　二是本案买卖合同涉及的标的是农村集体土地上的房屋，因土地管理法规定农村房屋的买卖涉及到集体建设用地的审批，不能私自买卖。李三所持的集体建设用地使用证因在村、镇、区三级均没有备案审批表，所以不能作为物权登记凭证使用。如果没有审查批准登记的相关手续，该农村房屋买卖合同是无效合同。三是本案买卖合同中买卖的农村房屋，是双方的父母带领全家建设而成，现在父母已经去世，该房屋产权涉及到继承及分家析产的法律问题，在没有分家析产，房屋的产权份额无法确定的情况下，我与李三无权对合同涉及的房屋进行买卖。综上，请求驳回李三起诉。

　　第三人述称：

　　李乙、李甲、朱某共同述称：城关街道57号的房子是李大当年在建筑队上班时负责盖的，当年说好李大出来住此院的房子，诉争宅院就跟他没关系了。本案李三与李四签订的协议书，我们不知情，他们签订时候没有找过我们。我们的意见是，我们住的57号就是我们的，诉争宅院即便有老人的遗产，我们也不要求继承。希望李三与李四可以和平解决，以和为贵。

　　二、法院查明

　　李老与朱某系夫妻，二人共生育四个子女，分别是李大、李二、李三、李四。朱某于1985年10月去世，李老于1986年11月25日去世，均未留有遗嘱。李二1970年去世，没有子女。李大与朱某系夫妻，李大1989年5月16日去世，二人生有一子李甲，一女李乙。

　　李老夫妇在房山区城关街道×村8号，1986年李四搬出宅院，搬至位于北关的以其妻子名义申请的宅基地宅院内居住。1990年李三将北房五间中的西侧一间拆除，现有北房四间，往西另行建造北房四间。1993年李三搬至新建北房四间居住。另，2000年李三在诉争宅院建造南房二间。2005年，李四对宅院内的北房四间进行了装修，并往南建造了风叉，并搬进居住至今。

　　1991年5月，李三与李四签订协议书，内容为：于一九九〇年三月二十三日晚在李老院，李三住的东屋，兄弟俩李三和李四共同协商，同意将原有李老和李四所有的住房、院落情愿属于李三所有，并且付给李四陆仟元正，当所有人面点清，付给李四。院落内所有树及父母留下的家具归李四使用，当面说清，李四搬至北关新盖的房居住。西关外的房、院属于李三所有，李四不准追究。立字为证。备注：原西屋以后拆除木料归李四。李三与李四对该协议的真实性均予以认可。李四主张，钱到现在没有给我，该协议并未履行，已经解除了，且协议无权处分了未分家析产的房屋。李乙、李甲、朱某对该协议真实性认可，但称李三与李四签订之时并未告知其，系在2014年李三与李四诉讼之后得知。

　　原审法院审理过程中，李三、李四与李乙、李甲、朱某一致确认，现在李乙、李甲、朱某居住的宅院属于李乙、李甲、朱某，李乙、李甲、朱某对本案涉及的宅院不主张任何的实体权利。现杨某已经去世。

　　法院审理过程中，李三提交1993年颁发的集体土地建设用地使用证，李四存有异议，认为有涂改，且没有在相关机构备案，并称已经提出复议。对涂改情况，李三提交××村户主编号单，用以证明涂改情况与村委会编号单涂改情况一致，不是个人所为。李四对此不予认可。

　　三、法院判决

　　1.一审判决

　　确认李三与李四所签订的协议书有效。

　　2.二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　本案争议的协议书，系李三与李四的真实意思表示，法院对其真实性予以确认。对于该协议书，具有一定析产继承的性质，并非严格意义上的买卖合同，但根据双方当事人自述，并结合本案的具体情况，法院视该协议为房屋买卖合同，即院落中属于李四的房屋(包含李四应继承李老房屋的份额)作价六千元由李四卖给李三。因当事人均未出示充足证据证明已经分家和已经对李老的遗产进行了分割继承，故该协议签订之时，在其他继承人(本案第三人)并不知情的情况下，李三与李四实际无权处分了第三人的相应份额，但因第三人在审理过程中与李三、李四达成一致意见，应视为第三人对该无权处分行为的追认，故该协议书并未侵犯其他人的合法权益。

　　因该协议的处分行为具有一定的析产继承的性质，故并未违反关于农村房屋买卖的政策规定。综上，李三与李四签订的协议书，系当事人的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，应属有效合同。

　　李四主张已经将协议解除，但未提供充足证据支持，法院不予采信。李四认为协议无效的反驳意见，法律依据不足，法院不予采信。