农村房屋买卖合同在什么情况下有效?

2019/06/26 17:25:20 查看1216次 来源:靳双权律师

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1.原告诉称

  原告诉称:原告与被告于1993年年底签订了一份房屋买卖合同,原告将位于×市×区×镇×村新村六排13号房屋以总价3.3万元的价格出售给了被告。由于被告是城市居民户口,而非本村农业户口,因此被告不具备购买宅基地的主体资格,此外,被告也未办理宅基地使用权变更审批手续,因此原、被告之间签订的房屋买卖合同无效,故我方要求被告返还房屋。现特法院起诉:1、请求法院判令原、被告双方之间签订的房屋买卖合同无效;2、要求被告将坐落于×市×区×镇×村新村六排13号房屋返还给原告。

  2.被告辩称

  朱某辩称,不同意原告的诉讼请求,具体理由如下:一、答辩人与钱×签订的《房屋买卖合同》合法有效。答辩人与钱×签订的《房屋买卖合同》符合法律的规定,系双方真实意思表示,应认定为合法有效。答辩人与钱×系同一村集体成员,均是×市×区×镇×村集体经济组织成员。答辩人的户籍从未离开过该集体。根据法律允许同村村民之间进行房屋买卖交易的原则和规定,被告依法取得了本案宅院内宅基地使用权和诉争房屋的所有权;除此之外,1994年×市×区人民政府亦为答辩人颁发了《集体土地建设用地使用证》;

  二、答辩人系×村本村长期居住的居民。答辩人系×市×区×镇×村的老门老户,长期居住在延庆镇×村新村六排13号院,且户籍从未离开过该村。

  三、原告张某的起诉已经超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定,民事诉讼超过二十年的,不予保护。张某的诉讼时效已经超过最长诉讼期间的要求,已超过诉讼时效,故法院应依法对原告的诉讼请求予以驳回。综上所述,原告张某的诉讼已超过诉讼时效最长期限的要求,并且答辩人依法取得了本案诉争的位于×市×区×镇×村新村六排13号院落的《集体土地建设用地使用证》,故答辩人不同意原告的诉讼请求,因原告的诉求无事实及法律依据,恳请法院在查明案件事实的基础上,依法驳回原告的诉讼请求。

  二、法院查明

  北京市延庆区延庆镇石河营村村民钱老与妻子刘某生前共育子女,分别为:钱某2、钱某1。刘某已于1980年去世,钱老于1998年去世,钱某1于1995年去世。钱某1与张某系夫妻关系,二人共育有一女即钱某9。

  钱某1一家原居住在北京市延庆区延庆镇石河营村13号宅院,后钱某1作为卖方于1993年12月24日将本案房屋卖与朱某,双方签订了《卖房契约》,载明:兹立卖房契约人钱某1因乔迁新居,愿将北房四间、南房四间、东西配房各一间及其院落和自来水设施等一并卖给本村朱某,属于永久为业。总出售价为三万三千元整,房款于1993年12月24日一次性付清,交卖房主钱某1收存。房权证发后由钱某1交与朱某。空头无凭、立据为证。立约人:卖主:钱某1;买主:朱某,中证人:张某,立约日期:1993年12月24日。上有卖主钱某1、买主朱某和中证人张某的签字。

  1995年钱某1去世。后张某作为非农业家庭户的户主于1998年7月1日搬至北京市延庆区191号院居住;后张某又于2005年3月14搬至北京市延庆区104号。

  法院受理后,经审查因《卖房契约》的一方当事人即钱某1已去世,法院依法释明张某追加钱某1的继承人(涉及法定继承和转继承)参与诉讼;经法院释明后,张某将相关法律规定以及法院释明内容向相关权利人进行了转达,2017年9月13日,钱某2、钱某9均作出如下书面意思表示和承诺:本人对张某与朱某农村房屋买卖合同纠纷案件不参与诉讼,对北京市延庆区延庆镇13号房产放弃继承,本声明为本人真实意思表示,上有各位声明人的签字加印指纹,时间为2017年9月13日。

  朱某庭审中向法院出示了如下证据材料:1、北京市公安局延庆派出所调取的户籍档案一份,证明朱某系石河营村村民;2、北京市延庆区延庆镇石河营村委会开具的《村民特殊情况证明》两张,证明朱某系石河营村的老门老户村民,系集体经济组织成员,长期居住在位于北京市延庆区延庆镇石河营村13号院内,且朱某与户籍档案中登记的“马凤勤”系属同一人;3、户口本复印件及户口登记表,证明朱某与其丈夫黄某一家人一直居住在本案的位于北京市延庆区延庆镇石河营村13号宅院内,且朱某一家除该宅院外,无其他住所;4、集体土地建设用地使用证一份,证明本案的位于北京市延庆区延庆镇石河营村13号院的宅基地使用权已经由延庆县人民政府于1994年4月15日登记在朱某名下;5、北京市公安局延庆派出所出具的《常住人口登记表》一张和《户口登记簿》两张,证明朱某的户口一直在石河营村,亦长期在该村六排13号宅院内生活、居住,属于“久居”,朱某就是石河营人。

  另查明,张某已于1989年将其户口从农业户转为非农业户;朱某的父母马某、闫某生前一直居住在北京市延庆区延庆镇石河营村,属于该村第四生产队16号。朱某自出生至今亦一直居住在北京市延庆区延庆镇石河营村;1990年朱某与丈夫黄某将户口自延庆县果树场迁至本案诉争的位于北京市延庆区延庆镇石河营村13号宅院后,一家人至今居住在该院落内。

  另,2000年9月29日,朱某的身份证号经北京市公安局延庆分局延庆派出所更改;另查明,北京市公安局延庆派出所出具的《户口登记表》上记载的“马凤勤”与朱某系属同一人。

  另外,1994年4月15日,延庆县人民政府为朱某颁发的《集体土地建设用地使用证》上记载的“土地使用者”为朱某,且登记在宅院及房屋与本案诉争的位于北京市延庆区延庆镇石河营村13号系属同一处宅院;且登记在宅基地四至与《卖方契约》中记载的四至完全吻合。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回张某的诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  就本案而言,双方当事人争议的焦点在于双方签订的农村房屋买卖合同以及双方买卖房屋的行为效力问题。法院结合庭审认定的事实以及诉争房屋从本案卖房人钱某1手中转移至朱某处这一交易过程分析,综合认定本案中房屋买卖行为有效,张某的诉讼请求应依法予以驳回,具体裁判理由概述如下:

  张某虽居住在北京市延庆区延庆镇石河营村,但其户籍性质属于非农业户口;朱某作为长期居住在石河营村的老门老户,其父母生前亦系北京市延庆区延庆镇石河营村的村民,属于该村集体经济组织成员,且系农业户口;朱某于1975年12月27日到粮管所上班而将农业户口转为非农业户口,且1990年3月14日之后,朱某将户籍从延庆县果树场转到北京市延庆区延庆镇石河营村,属于我国法律规定的回乡落户的职工身份。

  依据我国相关法律、法规以及相应司法解释之规定,非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的认定效力以认定无效为原则、以认定有效为例外,例外情形主要包括如下几个情形:(一)买卖合同双方在签订合同后均系同一集体经济组织成员的;(二)诉讼时买受人已将户口迁入所购买房屋所在地的集体经济组织的;(三)对于1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订之前,将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的;上述三种情形应认定为农村房屋买卖合同有效。就本案而言,从查明的事实看,朱某作为回乡落户的职工,其于1990年3月14日将户口迁至北京市延庆区延庆镇石河营村,并于1993年12月24日购买本案诉争宅院及房屋。

  从这一过程分析,朱某与钱某1就本案诉争房屋的交易过程完全符合上述“例外情形”中第(三)种情形之规定,法院应以认定双方农村房屋买卖行为有效为宜;鉴于这一市场交易行为并不存在任何违法之处,没有损害国家、集体或任何第三人的合法权益,故应受法律保护,故朱某与钱某1于1993年签订的《卖房契约》合法有效;法院认定自朱某将户口自1990年3月14日迁至石河营村之日起,其基于回乡落户职工的身份、亦作为石河营村常住居民从本村村民钱某1手中交易农村房屋的行为有效,且这一交易行为的效力并不受交易双方是否均系石河营村同意集体经济组织成员的束缚和左右,故张某主张因钱某1与朱某签订的农村房屋买卖行为无效进而要求对方返还房屋的请求,缺乏法律依据和法理支撑;综上,法院从维护市场交易秩序和交易安全、当事人合理预期、尊重诚实信用的市场交易原则以及引导当事人积极维权的角度出发,法院对张某的诉讼请求以不予支持为宜;

  综上所述,法院从维护社会主义市场交易安全和秩序、当事人合理预期以及维护诚实信用这一民事核心原则的初衷出发,根据相关法律、法规及司法解释的规定,鉴于本案中朱某作为回乡落户的职工依法享有在本村村民手中购买农村房屋的权利,同时考虑到本案涉诉宅院及房屋交易的自愿性、真实性、连贯性,法院本着尊重历史、照顾现实的司法原则和精神,兼顾各方利益平衡,综合认定张某要求确认房屋买卖协议无效并据此要求朱某返还房屋的诉讼请求无法律依据和法理支撑,法院对此应予以驳回。


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