开发商逾期交付房屋，买方可以要求其赔偿吗？

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告周某诉称，周某、A公司于2011年10月16日签订了《商品房买卖合同》，双方约定周某购买A公司开发的房屋，A公司应在2012年10月30日前将验收合格的房屋交付给周某。周某依约履行了付款义务，但A公司未如约交付房屋。双方纠纷沟通未果，故诉至法院。请求法院判令：1.A公司支付2012年10月31日至2018年12月16日的利息3500元、违约金165600元;2.诉讼费由A公司承担。

　　2、被告辩称

　　被告A公司辩称，周某主张的2012年10月31日至2015年12月21日期间的利息和违约金已经超过诉讼时效，周某丧失胜诉权。另A公司于2018年12月向周某发出收房通知书，通知周某在2018年12月14日至2018年12月17日办理收房手续,A公司的逾期期间应为2015年12月22日至2018年12月13日。由于在2017年8月政府颁布相关停工令，全市范围内2017年10月1日至2018年3月31日期间全市范围内停止施工，因此应该将该时间段扣除。双方约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。

　　二、法院查明

　　北京市昌平区法院查明：周某、A公司于2011年10月16日签订了《商品房买卖合同》，双方约定：“乙方(注：周某)购买甲方(注：A公司)开发的房屋，价格为750000元。甲方应于2012年10月30日前将房屋交付给乙方”。同时，合同第五条规定：(注：甲方为A公司，乙方为周某)甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，逾期交房前30日，甲方按银行同期贷款利率支付乙方已付款利息，自30日次日起，甲方每日按已付款的万分之一支付违约金”。合同签订后，周某如约交付购房款，但A公司未如约交付房屋。

　　同日，双方还签订了补充合同，补充合同第9条约定：“合同第三条及第九条补充如下内容：在合同履行过程中发生下列情况导致合同项下商品房逾期交付或配套设施延期运行的，不适用合同第五条有关甲方(A公司)逾期交付商品房的处理的条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款，但甲方应出具相关证明文件方能作为延期交付或配套设施延期运行的依据：(1)政府行为：是指当事人的合同订立后，政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的。”补充协议第27条提请注意加黑并加注下划线约定：“甲方特别提示乙方在签署本协议之前应认真、仔细的阅读协议各项条款，对协议内容已充分知晓、专业问题已咨询专业人士，协议内容系双方真实的意思表示，乙方在本协议上的实际签署即表明乙方已完全理解协议各项条款的含义并且承诺遵守。”

　　2017年8月25日，政府发布了通知，该通知要求2017年10月至2018年3月，建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁(拆除)施工、水泥搅拌及浇筑等作业。为证明以上事实，周某向法院提交的商品房买卖合同、购房发票，A公司向法院提交了商品房买卖合同补充1份、通知1份、供应商无法提供原材料的证明及监理公司出具的停工情况说明。周某对A公司提交的通知真实性无异议，上述证据与通知所记载的内容可以相互印证，亦与相应期间的实际事实相吻合，故法院对A公司提交的上述证据的证明效力予以确认，对诉争房屋由于政府停工令原因在2017年10月1日至2018年3月31日期间停止施工的事实亦予以确认。周某认为涉案房屋不涉及停工令的施工项目，但周某对于其主张并未提供证据证实，法院不予采纳。

　　2018年12月，A公司书面通知周某可于2018年12月14日至2018年12月17日办理收房手续。周某于2018年12月16日实际办理收房手续。

　　三、法院判决

　　北京市昌平区法院判决：

　　1、A公司给付周某自2015年12月22日至2018年12月13日的违约金67950元;

　　2、驳回周某的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为，周某、A公司签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。周某依约支付了全部房款，A公司亦应依约交付房屋。现A公司未按照合同约定按期交付房屋，应当按照双方签订的《商品房买卖合同》承担违约责任。关于逾期交房的起算日和诉讼时效问题，周某从2012年10月31日起，就应当知道权利被侵害(因为周某仍未收到A公司的办理房屋交接手续的通知)，应积极向A公司主张逾期交房的违约责任。由于双方约定的违约金系按日计算，该违约金是连续发生，每日的违约金系一个独立的债权，并具有各自独立的诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，周某未能提供证明其有诉讼时效中止、中断的情形。周某于2019年1月3日向法院提起诉讼，故逾期交房起算时间应认定为2016年1月3日。A公司认可自2015年12月22日起算不违反法律规定。又由于A公司通知周某可于2018年12月14日至12月17日办理收房手续，故逾期交房的截止时间应为2018年12月13日。由于双方在签订合同之后履行合同的过程中，由于执行政府行政部门的行政行为引起的逾期交付，A公司有权据实予以延期，不应当适用合同第五条关于A公司逾期交房违约责任条款，故应当扣除上述2017年10月1日至2018年3月31日期间。根据双方签订的合同约定，A公司应当支付周某2015年12月22日至2018年12月13日906天(扣除2017年10月1日至2018年3月31日182天)的部分逾期交房的违约金67950元。综上，A公司应支付周某自2015年12月22日至2018年12月13日的违约金67950元。周某主张金额过高，法院不予全部支持。