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出卖人要求确认房屋买卖合同无效,法院如何认定?

2019/6/28 17:41:10 查看:988次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  卢某诉称:原告与被告于1993年年底签订了一份房屋买卖合同,原告将801号房屋以总价3.3万元的价格出售给了被告。该房屋买卖合同违法了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定,因此原、被告之间签订的房屋买卖合同无效,故我方要求被告返还房屋。现特向法院起诉:1、请求法院判令原、被告双方之间签订的房屋买卖合同无效;2、要求被告将801号房屋返还给原告。

  2、被告辩称

  张某辩称,我方不同意原告的诉讼请求,具体理由如下:一、答辩人与方某签订的《房屋买卖合同》合法有效。答辩人与赵×签订的《房屋买卖合同》符合法律的规定,系双方真实意思表示,应认定为合法有效。答辩人与赵×系同一村集体成员,均是该村集体经济组织成员。答辩人的户籍从未离开过该集体。根据法律允许同村村民之间进行房屋买卖交易的原则和规定,被告依法取得了本案诉争宅院内宅基地使用权和诉屋的所有权;除此之外,1994年×市×区人民政府亦为答辩人颁发了《集体土地建设用地使用证》;

  二、卢某的起诉已经超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定,民事诉讼超过二十年的,不予保护。卢某的诉讼时效已经超过最长诉讼期间的要求,已超过诉讼时效,故法院应依法对原告的诉讼请求予以驳回。

  二、法院查明

  本审过程中,卢某向法院提交了如下证据材料:1、卖房契约一份,证明卢某与张某双方于1993年12月24日签订了卖房契约,显示的是农村房屋买卖。我方认为农村房屋不能卖与村集体以外的人;2、北京市公安局延庆派出所出具的证明信,证明卢某与卖房人方某系夫妻关系,均是石河营村村民,方某已去世;3、北京市延庆区延庆镇石河营村委会于2017年9月14日开具的《村民特殊情况证明》一份,证明方某的父亲系在方某之后去世的,房屋属因方某去世而转化为其继承人享有继承权;4、放弃声明七张,证明卢某系唯一主张权利之人,其他继承人均已放弃继承房屋权利并且承诺不参与诉讼,本案处理结果与其无关;5、户口本复印件一份,证明卢某系石河营村村民。

  张某庭审中向法院出示了如下证据材料:1、北京市公安局延庆派出所调取的户籍档案一份,证明张某系石河营村村民;2、户口本复印件及户口登记表,证明张某与其丈夫黄某一家人一直居住在本案诉争的位于北京市延庆区延庆镇石河营村801号宅院内,且张某一家除该宅院外,无其他住所;3、集体土地建设用地使用证一份,证明本案的位于北京市延庆区延庆镇石河营村801号院的宅基地使用权已经由延庆县人民政府于1994年4月15日登记在张某名下;4、北京市公安局延庆派出所出具的《常住人口登记表》一张和《户口登记簿》两张,证明张某的户口一直在石河营村,亦长期在该村六排801号宅院内生活、居住,属于“久居”,张某就是石河营人

  另查明,卢某已于1989年将其户口从农业户转为非农业户;张某的父母生前一直居住在北京市延庆区延庆镇石河营村,属于该村第四生产队16号。张某自出生至今亦一直居住在北京市延庆区延庆镇石河营村;1990年张某与丈夫黄某将户口迁至801号宅院后,一家人至今居住在该院落内。

  另外,1994年4月15日,延庆县人民政府为张某颁发的《集体土地建设用地使用证》上记载的“土地使用者”为张某,且登记在宅院及房屋与本案诉争的位于北京市延庆区延庆镇石河营村801号系属同一处宅院;且登记在宅基地四至与《卖方契约》中记载的四至完全吻合。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回卢某的诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  就本案而言,双方当事人争议的焦点在于双方签订的农村房屋买卖合同以及双方买卖房屋的行为效力问题。法院结合庭审认定的事实以及诉争房屋从本案卖房人方某手中转移至张某处这一交易过程分析,综合认定本案中房屋买卖行为有效,卢某的诉讼请求应依法予以驳回,具体裁判理由概述如下:

  其一,卢某虽居住在北京市延庆区延庆镇石河营村,但其户籍性质属于非农业户口;张某作为长期居住在石河营村的老门老户,其父母生前亦系北京市延庆区延庆镇石河营村的村民,属于该村集体经济组织成员,且系农业户口;张某于1975年12月27日到粮管所上班而将农业户口转为非农业户口,且1990年3月14日之后,将户籍从转到北京市延庆区延庆镇石河营村,属于我国法律规定的回乡落户的职工身份。

  依据我国相关法律、法规以及相应司法解释之规定,非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的认定效力以认定无效为原则、以认定有效为例外,例外情形主要包括如下几个情形:(一)买卖合同双方在签订合同后均系同一集体经济组织成员的;(二)诉讼时买受人已将户口迁入所购买房屋所在地的集体经济组织的;(三)对于1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订之前,将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的;上述三种情形应认定为农村房屋买卖合同有效。

  就本案而言,从查明的事实看,张某作为回乡落户的职工,其于1990年3月14日将户口迁至北京市延庆区延庆镇石河营村,并于1993年12月24日购买本案宅院及房屋。从这一过程分析,张某与方某就本案房屋的交易过程完全符合上述“例外情形”中第(三)种情形之规定,法院应以认定双方农村房屋买卖行为有效为宜;鉴于这一市场交易行为并不存在任何违法之处,没有损害国家、集体或任何第三人的合法权益,故应受法律保护,故张某与方某于1993年签订的《卖房契约》合法有效,故卢某主张因方某与张某签订的农村房屋买卖行为无效进而要求对方返还房屋的请求,缺乏法律依据和法理支撑;综上,法院从维护市场交易秩序和交易安全、当事人合理预期、尊重诚实信用的市场交易原则以及引导当事人积极维权的角度出发,法院对卢某的诉讼请求以不予支持为宜;

  其二,根据《中华人民共和国民法总则》有规时效期间的规定,“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年;法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算;法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长”,本案中卢某本次提起的确认房屋买卖行为无效的确认之诉以及要求张某返还房屋的给付之诉,均超过了我国现行法律规定的最长保护时效期间的规定;鉴于庭审过程中张某明确提出了诉讼时效抗辩,故法院认为因卢某方的权利保护的最长诉讼时效期间已过,其相关权利基础已不复存在,现其起诉要求确认合同无效并据此要求张某返还诉争宅院及院落内的房屋的相关诉求,已无法律依据,法院依法不予支持;


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