房开商逾期办理房产证责任承担

　　房开商逾期办理房产证责任承担

　　一、逾期办证责任适用诉讼时效

　　1.认定标准：

　　已经合法占有使用房屋的受让人请求出卖人办理房屋所有权变更登记的请求权，不适用诉讼时效的规定。但逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。《八民会纪要》第18条在最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第18条第1款基础上规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。即如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效;如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。

　　2. 法律规定：

　　《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十八条：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”

　　二、逾期办证赔偿数额计算

　　1.认定标准：

　　对于逾期办证约定违约金的，属于《合同法》第114条第3款中迟延履行的违约责任承担，即继续履行和承担违约责任可以并存。对于合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的情况，根据最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第18条第2款之规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条上失去了参照的依据。从基本价值功能看，预先支付购房款的商品房买卖尤其是商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。《八民会纪要》第18条明确规定在此情况下，可以参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定，即最高人民法院《民间借贷司法解释》第29条第2款规定处理。

　　2.法律规定：

　　(1)《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十八条：“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”

　　(2)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“

　　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。