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郑向阳律师关于购买单位集资建房的买卖合同效力及履行问题的代理词

2019/7/17 14:08:46 查看:1167次 来源:郑向阳

  民事代理词

  尊敬的审判长:

  关于(2018)琼0271民初38**号王1、王2诉林某、黄1、黄2房屋买卖合同纠纷一案,海南信容慈律师事务所接受王1、王2委托,指派郑向阳律师作为其委托代理人,现就本案事实和法律适用发表如下代理意见,以供参考。

  涉案房屋上市交易合法,能够办理产权过户登记,具体理由如下:

  一、涉案房屋符合上市交易条件。

  1、涉案房屋的性质是单位集资建房,属于经济适用住房种类之一,法律并不禁止经济适用住房的上市交易,只是对上市交易的条件作了限定。

  2、依据【2007】24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房

  困难的若干意见》(下称:国务院意见)第三项“改进和规范经济适用住房制度”:第(十一)条规定“购买经济适用住房满5年,购房人可以转让经济适用住房”、第(十二)条规定“单位集资合作建房纳入当地经济适用住房的供应计划,其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行”。涉案房屋的购买时间为2006年6月28日,早已满5年,能够上市交易。

  3、依据集资建房的单位与初始购买人黄1签署的《三亚市集资建房协议》,单位允许黄1将涉案房屋上市交易。

  二、涉案房屋具备办理产权过户条件。

  1、黄1于2008年6月12日取得涉案房屋所有权证,依据《产权比例审定表》显示,黄1享有涉案房屋100%产权。黄1取得产权证至今,早已满5年,

  2、关于对海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第20条的理解与适用。

  “第20条、因单位集资合作建房初始购买人与他人就单位集资合作建房所签的买卖合同而产生的纠纷,区别下列情况分别处理:

  (1)合同签订于国务院意见实施前,且已履行完毕的,可以认定有效;一方请求解除的,不予支持。

  (2)合同虽签订于国务院意见实施前,但国务院意见实施后尚未履行完毕的,可以认定有效。但购买人请求继续履行的,不予支持。因解除合同而导致的损失,由双方按过错责任大小分担。

  (3)合同签订于国务院意见实施后,依下列情形分别处理:

  ① 单位集资建房初始购房人就自取得房屋所有权证未满5年的单位集资合作建房与他人所签订的买卖合同无效,由此造成的损失由双方当事人按照过错责任大小分担。

  ② 单位集资合作建房的初始购房人就自取得房屋所有权证满5年的单位集资合作建房与他人签订的买卖合同,凡不存在违反法律、法规禁止性规定情形的,可以认定有效,但单位主张优先回购的除外。单位集资合作建房初始购房人与他人所签订的单位集资合作建房买卖合同有效的,购房人有关产权的取得依相关规定办理。”

  首先,关于对(1)、(2)项的规定的理解,“履行完毕”不应理解为“过户完毕”。若是包括“过户完毕”,可假设:在买卖合同中约定“不需要履行过户义务”,那么双方的合同在买方支付购房款、卖方交付房屋后,就已履行完毕,就属于有效合同,基于有效合同,就可以办理产权过户手续。则导致:约定了不需要过户的,反而可以办理过户,而未约定或约定过户的,却会因为“未履行完毕”而无法办理过户,这种逻辑显然与法相悖。因此,“履行完毕”不应理解为“过户完毕”,而应是房款已付、房屋已交即为履行完毕。

  再者,关于对第(3)项第②点规定的理解,同《国务院意见》一致,不禁止单位集资合作建房的上市交易,只是对国务院意见中“购买满5年”进一步限定为“自取得房屋所有权证满5年”,并表明“……购房人有关产权的取得依相关规定办理”。因此,现行法律规定允许符合条件的单位集资合作建房上市交易并办理产权变更登记。

  综上所述,原被告签署的房屋买卖合同有效,被告应协助原告办理产权过户登记。

  代理人:郑向阳律师

  2018年11月20日


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