以案释法|商品房认购书中定金罚则的适用条件

　　案情简介：

　　2017年12月8日，张某(乙方)与某房地产开发有限公司(甲方)签署商品房认购书一份，认购书中对认购的商品房具体位置、建筑面积、总房款(含建筑面积单价)、付款方式(银行按揭贷款)进行了明确约定，同时约定张某应在签署认购书的当日向开发商支付定金10万元，并且张某应在签署认购书后7日内与开发商签署正式的商品房买卖合同，若张某未能在指定的期限内与开发商签署商品房买卖合同，则开发商有权不予退还已缴纳的定金，并有权将该房产另行出售，无需通知张某。

　　张某在签订认购书当日向该开发商公司支付了10万元定金，但张某在签署认购书的次日，发现开发商公示的商品房买卖合同附件图表中没有标识绿化部分，而该开发商在销售环节，对该绿化部分进行了宣传和展示，张某随即在认购书规定的期限内，多次与开发商展开磋商，并提出要求：将绿化部分在合同附件中体现，如未完成的，认购方可以退房并拿回已缴所有款项。开发商坚决不同意修改商品房买卖合同内容，并表示商品房合同文本已经公示，认购书中载明认购人对商品房合同文本内容已知悉并认可，故拒绝返还定金。张某无奈诉至法院，要求开发商返还购房定金10万元。

　　争议焦点：

　　开发商有无权利根据定金罚则没收张某的购房定金?

　　张某对未能如期签署商品房买卖合同是否存在过错?

　　代理意见：

　　开发商无权根据认购书中的约定没收定金。

　　张某在购房过程中有平等协商的权利，双方在签订认购书后因就相关绿化条款是否应纳入商品房买卖合同未能达成一致意见而导致商品房买卖合同未能正式签订，该结果并非是张某恶意磋商导致，张某对此不存在违约责任。

　　法理分析：

　　1、虽然在双方签订的认购书中明确“甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等相关文件的文本，乙方确认已阅读、理解并接受上述明示的买卖合同文件文本、收费项目和收费标准和其它文件及重要提示，且无任何异议，乙方已对所认购的物业状况、交易条件、周边环境充分了解并愿意接受”，但这并不能当然排除作为签订商品房买卖合同当事人一方就相关内容再行磋商、要求补充、完善之权利。

　　2、开发商收受定金是为了担保商品房买卖合同的订立，是否适用定金罚责，应当审查买受人在交付定金后，是否为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，买受人提出的要求是否属于合理的磋商空间。当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权，并用于居住、入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施及绿化等。张某作为购房者，对于开发商宣传中所涉的绿化内容要求明确约定并作为特定的合同条款，这并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害任何第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律应当尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋及周边环境、配套设施等的谨慎选择符合生活常理。张某在认购书约定的期限内，就商品房买卖合同条款与开发商进行了积极磋商，不属于违反认购书约定逾期不履行合同义务的情形。

　　裁判结果：

　　判决支持张某的诉讼请求，开发商全额退还购房定金10万元。

　　法律依据：

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第四条 出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。