房产交易过程中遭遇司法查封,购房者怎么破?

2019/07/22 13:15:55 查看1125次 来源:袁慧律师

  2018年11月26日,金某与郜某签订房屋买卖(置换)合同,约定郜某将坐落于苏州市高新区某小区X幢X室房屋以2026000元的价格出售给金某,合同签订当日,金某向郜某支付了3万元购房定金,并约定于2019年1月10日前办理网签和资金托管手续。

  不料,该房屋于2018年11月28日被法院查封,2019年1月24日金某与郜某签订一份补充协议,约定:双方合同成交价改为2000000元,郜某于2019年1月31日前交房给金某,金某提前将该房屋查封款25万元打入法院规定的账户。

  2019年3月3日,金某与郜某另签订一份补充协议,约定由于金某购买的苏州市高新区某小区X幢X室房屋存在借款抵押以及房贷等问题,郜某承诺双方在办理资金托管及过户过程中不会出现法院查封等问题,约定2019年3月4日进行网签,逾期则解除合同,卖方退还定金并赔偿房价的20%。

  后双方至房产交易中心,但因某些原因未办理网签,故金某诉至法院,要求解除房屋买卖合同,并退还定金,赔偿违约金。

  法院裁判:

  一、关于合同的效力。

  金某与郜某于2018年11月26日签订的《房屋买卖(置换)合同》,是对于系争房屋的买卖事宜达成的合意,此后又于2019年1月24日、2019年3月3日分别签订了《补充协议》,双方对购房款重新进行了约定,双方当事人应按照《房屋买卖(置换)合同》及《补充协议》约定履行各自义务。

  二、关于违约责任。

  系争房屋于2018年11月28日被法院查封,郜某作为系争房屋的产权人应于房屋交易过程中承担疵担保责即保证房屋不存在影响交易的限制。现房屋因司法查封致使双方的合同目的不能实现,虽然郜某主观上有出卖的意愿,但是客观上已经陷于履行不能。被告作为房屋所有人,有义务保证在过户时享有对房屋合法并完全的处分权。现履行双方约定的房产交付义务已经逾期,被告已属违约。金某依据补充协议要求解除房屋买卖合同的主张,本院予以支持。

  三、关于合同解除时间。

  依据《合同法》之规定,当事人主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除,金某起诉至法院要求解除合同,郜某于2019年4月2日收到该起诉状,故本院认定双方签订的房屋买卖合同应于2019年4月2日解除。合同解除后,郜某应将已收定金3万元返还给金某。

  四、关于违约金的数额认定。

  金某主张的要求郜某承担房屋成交价格的20%的违约金,郜某认为过高予以调整的意见,本院认为,对于违约金的认定,既要尊重当事人之间的约定,同时考虑实际损失的大小,并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等因素。

  本案中,涉案房屋于双方签订房屋买卖合同的第三天被法院查封,而双方在房屋买卖合同的第八条中特别约定郜某确保此房产权无纠纷,未被查封,故金某在明知涉案房屋有抵押及可能被查封的情况下仍然与郜某签订房屋买卖合同,主观上存在过错,同时在事后郜某与金某积极协商解决法院查封事宜,金某未按约支付25万元至相关账户,亦存在一定过错。

  律师建议:

  1、签订房屋买卖合同之前,不只看不动产权证书,应当要求卖方提供最新查询的不动产权属证明,以核实欲购买的房屋是否存在抵押、查封等情况。

  2、买方可通过网络查询交易对方是否为执行案件的被执行人,若卖方为被执行人,则需要警惕房产被查封的风险。

  3、签订房屋买卖合同之后,交易房屋被法院查封,在双方无法协商解决的情况下,买方可以选择上述案例中金某的做法,行使法定解除权或合同约定解除权来解除合同,要求卖家返还房款并主张赔偿损失或违约金。

  4、签订房屋买卖合同之后,交易房屋被法院查封,买方也可以选择继续等待卖方解决房产查封后过户,但房产被查封多是由于卖方经济能力下滑,卖方是否有能力解决房产查封?需要多少时间解决房产查封?卖方是否还存在其他债务?这些风险都需要买方慎重考虑。

  5、房产交易过程中遭遇查封,符合一定条件的可以申请执行异议(之诉)。

  根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。因此在交易过程中遭遇司法查封,符合上述条件的买方可向查封法院提起执行异议,要求法院解除房产查封,法院裁定异议成立,解除房产查封后,买卖双方可前往交易中心办理过户。


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