业主因房屋质量问题导致损失，鉴定核实后开发商须担责赔偿

　　2013年11月4日，叶某、彭某(买受人)与某投资公司(出卖人)签订一份《商品房买卖合同》，主要内容为：第三条 叶某、彭某购买投资公司开发的位于金堂县滨江路二段×××号”×幢×层×号(建筑面积44.46㎡)、2号(建筑面积55.35㎡)、3号(建筑面积40.01㎡)、4号(建筑面积36.68㎡)、5号(建筑面积56.85㎡)、6号(建筑面积56.85㎡)、7号(建筑面积36.68㎡)、8号(建筑面积40.01㎡)、9号(建筑面积53.35㎡)共计9间商业用房(以上9间房屋是一个整体)。合同签订后，叶某、彭某向投资公司支付了商品房首付款。2014年9月4日，投资公司向叶某、彭某交付了上述商品房。

　　2014年11月29日，叶某、彭某开始装修房屋用于“儿童游乐项目”。装修过程中，叶某、彭某发现房屋出现贯穿性裂缝，遂于2014年12月8日停止对涉案房屋的装修，并向质监站投诉。质监站组织了开发商、监理公司、施工单位、设计单位、购房业主进行协调，施工方认为裂缝属贯通裂缝，用碳纤维处理。监理公司认为施工单位应按相关规范标准对裂缝进行处理。设计单位认为对裂缝按规范标准要求进行处理，对是否存在安全隐患可请相关检测单位进行检测。业主认为裂缝存在全权隐患，要求开发商就裂缝原因给一个合理意见，并要求赔偿。开发商认为初步判断是由于集中荷载过大造成楼板开裂，已要求施工方提出整改方案并处理。2014年12月20日，2015年1月6、7日，投资公司组织工作人员欲将涉案房屋修复，叶某、彭某不同意，坚持将涉案房屋进行鉴定后再修复。2015年1月8日，叶某、彭某再次向质监站投诉，投诉内容：楼板贯穿性裂缝共计32米，要求开发商提供做房屋质量鉴定的相关资料。质监站再次组织各方协调，形成会议纪要：决定按照《成都市房屋建筑工程施工质量投诉处理暂行办法》第十一条第(三)款“质量投诉处理监督方式(三)难以界定的质量问题，由投诉人与建设单位共同委托法定工程质量检测机构进行检测;检测内容等由工程原设计单位会同建设、设计施工相关责任单位及投诉人按照相关规范标准要求共同确定;设计单位根据检测结果提出处理方案”处理。但由于投资公司未提交鉴定资料导致涉案房屋一直未能得以鉴定。2015年4月7日，叶某、彭某向某基层法院提起诉讼，要求：1.投资公司对叶某、彭某购买位于金堂县滨江路二段×××号×幢×××-×××营业用房所存在的贯穿性裂缝进行维修，2.要求投资公司赔偿各项损失共计344363元(包括装修损失186800元、从2014年12月8日起到房屋修复之日止的房屋空置损失(暂计一年15万元)及物管费损失7564元)

　　一审法院经审理后查明：根据叶某、彭某的申请，委托某大学建设工程质量事故鉴定中心对涉案房屋现浇板质量及楼板安全性进行鉴定。某大学建设工程质量事故鉴定中心于2015年9月15日出具《鉴定报告》，鉴定结论为：房屋楼板二层7~8*1/OA~E轴板、8~12*1/OA~E轴板、12~15*1/OA~E轴板、15~17*1/OA~E轴板的厚度、正弯矩钢筋保护层厚度均满足设计及规范要求，负弯矩钢筋保护层厚度不满足设计及规范要求。二层12~15*1/OA~E轴板、15~17*1/OA~E轴板正弯矩钢筋间距不满足设计及规范要求，但不影响构件安全;二层7~8*1/OA~E轴板靠8轴侧负弯矩钢筋间距不满足设计及规范要求，但不影响构件安全。上述所测现浇板的最大裂缝宽度均大于规范限值，不满足规范要求。经反复计算，所测现浇板实际的承载力满足使用要求，对主体结构安全无影响，但因裂缝较宽对楼板构件的耐久性、安全性存在一定影响，应对裂缝进行处理。

　　一审法院另查明，2014年10月30日，叶某、彭某与某装饰公司签订了一份合同，约定由装饰公司装修涉案房屋。叶某、彭某支付了部分已经完工的工程款(门头卡通艺术造型)126800元。涉案房屋质量出现问题后，叶某、彭某停止了装修，并向装饰公司支付违约金60000元。

　　一审法院再查明，涉案房屋同地段同类房屋租金为月租金30元/㎡。叶某、彭某向物业管理有限公司支付了自2014年7月1日至2014年12月30日的物业管理费计7564元。

　　一审法院认为，叶某、彭某与投资公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任“，本案中，叶某、彭某按约向投资公司支付了购房款，但投资公司向叶某、彭某交付的房屋存在裂缝。根据《鉴定报告》的结论，涉案房屋现浇板的裂缝，影响楼板构件的耐久性能和安全性，在一定程度上影响了叶某、彭某使用。投资公司作为开发商，应当依法履行保修义务，及时修复涉案房屋。

　　关于叶某、彭某主张赔偿损失的问题，一审法院认为，根据合同法的规定，赔偿损失是在违约方履行义务或者采取补救措施后，对方还存在其他损失的，违约方应当承担损害赔偿责任。就各项损失分述如下：

　　一、房屋装修费损失问题。叶某、彭某主张的损失为前期部分装修(门头卡通艺术造型)损失126800元及因装修停工向晨冉公司支付违约金60000元两个部分。一审法院认为，因涉案房屋质量问题而导致装修停工，叶某、彭某向装饰公司支付违约金60000元，系叶某、彭某因涉案房屋质量问题实际支出的费用，且系叶某、彭某的直接损失，投资公司应当赔偿，一审法院予以支持。对叶某、彭某主张的部分装修工程款损失126800元，因涉案房屋在修复之后耐久性和安全性可以得到保障，装修门头卡通艺术造型可以继续使用，故对叶某、彭某的该部分损失请求，一审法院不予支持。

　　二、关于房屋空置损失的问题。叶某、彭某主张参照同地段同类房屋租金标准，自装修停工之日即2014年12月8日起计算至房屋修复之日止。一审法院认为，叶某、彭某在2014年12月8日、2015年1月8日向质监站投诉涉案房屋质量问题，质监站组织协并要求当事人对房屋质量问题进行鉴定，但投资公司迟迟未提交鉴定资料。但在投资公司欲将涉案房屋修复的过程中，叶某、彭某也不能一味地阻止投资公司施工，可以选择其他方式处理纠纷，以避免房屋空置损失继续扩大。据此，涉案房屋至今未能修复，投资公司对叶某、彭某在上述时间段无法使用涉案房屋所造成的损失负有主要责任，叶某、彭某负有次要责任。至于房屋空置损失的计算方式，根据一审法院的调查，涉案房屋同地段同类房屋租金标准为月租金30元/㎡，叶某、彭某所购房屋面积为9间共计420.24㎡。一审法院计算叶某、彭某涉案房屋空置损失(暂计至判决之日)为420.24㎡*月租金30元/㎡*12个月=151286.4元。综合考虑投资公司在整个问题处理过程中的过错程度，一审法院酌定投资公司按70%的比例承担赔偿责任，即151286.4元*70%=105900.48元。投资公司应按此算法给付叶某、彭某空置损失，直至涉案房屋修复之日止。

　　三、关于涉案房屋物业管理费损失。叶某、彭某向一审法院提交了自2014年7月1日至2014年12月30日共计7564元的物业管理费票据。一审法院认为，叶某、彭某发现房屋质量问题是在叶某、彭某装修动工之日即2014年11月29日之后，但其提交的物业管理费票据中，只有一个月在此期间，故投资公司应赔偿叶某、彭某一个月物业损失1261元。叶某、彭某主张投资公司应赔偿7564元，一审法院不予支持。

　　故一审法院最后判决：一、判决生效后三十日内，投资公司按合同及工程质量规范要求，对叶某、彭某购买的位于金堂县滨江路二段×××号“金都华府”×幢附×××-×××营业用房中存在的现浇板裂缝进行修复;修复后，经验收合格后交付叶某、彭某使用;二、投资公司赔偿叶洋、彭建房屋装修损失60000元，物业管理费损失1261元，房屋空置损失105900.48元(此损失暂计至2015年12月8日，2015年12月9日至涉案房屋修复之日的损失，以420.24㎡*月租金30元/㎡*具体时间为标准计算);三、驳回叶某、彭某的其他诉讼请求。

　　上述判决作出后，投资公司不服依法提起上诉，二审法院经审理后认为：一审法院在确定投资公司承担的物业费损失和叶某、彭某解除装修合同支付的违约金损失时，未能按此比例认定错误，二审法院依法对此予以纠正。故二审法院改判投资公司赔偿叶某、彭某解除装修合同支付的违约金损失为42000元(60000元×70%)、物业管理费损失882.7元(1261元×70%)。维持一审法院其他判决。

　　律师点评：

　　商品房买卖合同纠纷中，房屋质量问题一直是困扰广大购房人的一大难题，但一旦出现房屋质量问题，购房人若因此主张索赔，建议要及时向法院提起诉讼同时申请司法鉴定，否则因此导致的损失扩大部分，因购房人在此过程中也有过错，因此购房者也要对损失扩大部分承担适当的责任。

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