婚姻财产分割律师：父母出资购房，如何保证父母资金安全？

　　男女双方经过漫长的恋爱，准备步入婚姻的殿堂。男方父母赞助小两口按揭买了一套房子，登记在小两口名下。

　　刚开始一切安好，后来由于生活琐事婚变了。女方认为这套婚后购买的房子应当按照夫妻共同财产处理，没有特殊情况的话，按照“一人一半”的原则分割。本想好聚好散，万万没想到，男方父母一纸诉状把儿子儿媳一块儿告了，要求归还当初给儿子儿媳购房的借款，还拿出一张“借条”作为证据!原来当初购房时，男方父母和男方偷偷签订了借条，由于这笔借款能够被证明用于夫妻共同购房，所以该笔借款被定性为夫妻共同债务，夫妻共同债务意味着双方承担共同还款责任。看着男方和男方父母面目狰狞的样子，女方只能感叹一声：“真是机关算尽啊!”遇到这种事儿，也只能用大跌眼镜和防不胜防来形容。

　　正是出于这方面的担忧，女孩找到我，提出一个问题：“我不知道对方有没有私下签订借条!为了保证我父母资金的安全，有什么防范措施?”其实这种担忧是完全可以理解的，父母的钱也不是大风飘来的，如果因为婚变而导致这笔资金的流失，实在愧对父母。对于男女双方来说，皆是如此。关于防范措施，一般而言，可以通过三种方式解决，各有各的妙用：1、私下和父母签订借条;

　　2、私下和父母签订赠与合同;3、男女双方签订婚前财产协议。以上三种方式中涉及的注意细节很多，稍有不慎就会前功尽弃，起不到防范的作用，所以请耐心地看完接下来详细的分析。

　　1、私下和父母签订借条，借款用途和资金流向决定能否认定为夫妻共同债务

　　首先，我们要搞清楚一个前提：签订借条的目的在于把这笔债务纳入夫妻共同债务的范畴，不然私下签订借条的意义将不复存在。接下来，我们分类讨论纳入夫妻共同债务范畴时和纳入一方个人债务范畴时，该笔债务在离婚时的处理方式。(1)一方个人债务：如果这笔债务属于一方个人债务，在离婚时，看双方对该笔债务的承担是否有异议。如没有异议，确定为一方个人债务;如有异议，那么该笔债务不在离婚案件中处理，而是另案处理，债权人独立提起对债务人的诉讼。(2)夫妻共同债务：如果这笔债务属于夫妻共同债务，在离婚时，看双方对该笔债务的承担是否有异议。如没有异议，夫妻共同债务在离婚案件中处理，各半承担，如有异议，另案处理。债务的承担和共同财产的分割分开讨论，债务的产生并不影响房产的份额。由于房子是在婚姻关系存续期间购买的，那就按照夫妻共同财产处理。所以如何使债务成为夫妻共同债务成了解决问题的关键。为了使该笔借款顺利地成为夫妻共同债务，光有借条够不够?当然不够!不仅要有借条，还需要证明该笔债务用于夫妻共同生活。我们可以从以下三点把握：(1)在借条中明确借款用途为购买夫妻共同房产;(2)父母资金流入开发商账户;(3)对借条进行公证。换做之前，购房资金可以由非购房人的账户直接转入开发商账户，这样可以降低证明父母出资购房的难度。但是目前开发商要求只能由购房者自有账户向开发商账户转入购房款。正是由于这个变化，为了使得资金流向清晰，金额一定要统一。如有必要，购房者可以开设独立的银行卡中转这笔购房款，避免父母出资和夫妻共同财产产生混同。关于公证的问题，公证与否并不影响借款合同的生效，但我们依然建议公证。在实务中，一旦婚变，一方拿出一张借条，对方一定会提出借条是伪造的或者补签的，然后启动鉴定程序，鉴定真伪和鉴定形成的时间，为了避免这些麻烦，对借条进行公证可以把借条签订的时间确定下来，防止后续的麻烦。

　　2、私下和父母签订赠与合同，资金用途和资金流向决定能否认定资金已经转化为相应的房产份额

　　首先，我们要搞清楚一个前提：签订赠与合同的目的在于把父母出资的行为定性为个人金钱赠与，个人财产因为购买这一行为转化为相应的房产份额，不然私下签订赠与合同的意义不复存在。接下来，我们分类讨论纳入个人赠与范畴和纳入共同赠与范畴时，该笔财产在离婚时的处理方式。(1)个人赠与：将一方父母的购房款出资视为对一方的金钱赠与，购房款转化成相应的房产份额。在离婚分房时，首先要把这部分个人财产从房屋总价中扣除，然后将剩余部分按照夫妻共同财产处理。当房产存在增值时，个人财产对应的增值部分是否也属于个人财产呢?如果从理论上说，个人财产对应的增值部分自然也属于个人财产，但在实务判例中，结论并不统一。(2)共同赠与：将一方父母的购房款出资视为对双方的金钱赠与，这时候的处理方式相对简单，婚后购买的房产按照夫妻共同财产处理即可。所以如何使父母的购房款出资成为个人财产并转化为相对应的房产份额成了解决问题的关键。光有赠与合同够不够?当然不够。不仅要有赠与合同，还需要证明该笔金钱赠与已经转化为相对应的房产份额。我们可以从以下三点把握：(1)在赠与合同中明确资金用途为购买夫妻共同房产;(2)父母资金流入开发商账户;(3)对赠与合同进行公证。关于理由，与借款的操作同理，故不赘述。

　　3、夫妻双方签订婚前财产协议，约定各自的房产份额，同时可以增加一个防借款和赠与条款。

　　以上两种方式属于正向操作，但是由于是私下里操作，难免有种做贼心虚的感觉，生怕某天东窗事发。换位思考，如果在婚变那一刻，对方拿出一张借条或者一份赠与合同，你一定会有种哀莫大于心死的感觉。所以是否采取上述举措，自己决定，我只做法律上的分析，不做价值观上的评价。但如果非让我从价值观上发表一点意见，我倒认为：与其私下签订那么多协议，不如大大方方地挑明，开诚布公地提出自己的意见和看法。