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无证房屋没补偿?被违法强拆后无法索赔?谁告诉你的!

2019/9/10 17:18:23 查看:911次 来源:杨在明

  导读:《国有土地上房屋征收与补偿条例》(590号令)中有如下规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。实践中,不少无证房屋都在这一环节陷入了尴尬境地,被征收方认定为违法建筑、不予补偿。还有些无证房屋更是直接遭遇了违法强拆,当事人主张行政机关予以赔偿也是难上加难。无证房屋遇到征收,这些问题摆在面前,被征收人究竟该怎样应对呢?

  【无证房屋遇征收,获得补偿有戏吗?】

  首先,在明律师再次请广大被征收人牢记,只有违法建筑才不予补偿,可是无证房屋绝对不等于违法建筑。

  实践中,一些征收方依据《城乡规划法》的规定,直接将无证房屋认定为违法建筑是错误的。这样的“以拆违替代征收”被一些法院在裁判中认定为典型的滥用职权,严重侵害了被征收人的合法权益。

  造成房屋未办理产权登记或规划许可手续的原因极为复杂,需要征收方依法进行调查、认定和处理。征收方应当充分考虑房屋建造时间、当时的法律实施情况、当时行政机关履职管理的程度等因素,综合制定公平、合理的补偿方案,妥善处置历史遗留问题。

  有些无证房屋完全可以认定合法、给予补偿。例如建设年代较为久远的房屋。有许多建设于70年代、80年代甚至更早的房屋仍在居住使用。这些房屋建造时,城乡规划及住房建设领域的法律法规仍未出台施行,只需要办理简单手续或根本无需办理审批手续即可建房。如果依照现在的法律规定将其认定违法,就违背了“法不溯及既往”这一根本法律原则。

  例如农民朋友在宅基地上建设或翻建的住宅。许多农村地区对建房行为的管理长期宽松,房屋普遍存在只有部分建设手续甚至完全缺乏建设手续的情况,这一客观事实并非农民自己能够克服解决的。行政机关应当考虑到建房时的社会发展程度及地区管理现状。

  所以,如果征收方没有明确依据可以证明无证的被征收房屋属于违建,就应当予以公平、合理的补偿安置待遇。

  【无证房屋遭违法强拆,真的索赔无望吗?】

  这一问题,在在明律师杨念平、李群杰代理提起再审的梁文龙诉广西壮族自治区贵港市港北区人民政府强制拆除房屋及行政赔偿一案中,最高人民法院已经通过(2018)最高法行申5424号《行政裁定书》进行了极为详细的阐述。

  当事人梁文龙在经与他人合法交易转让获得的土地上建有住宅。2013年,房屋被纳入高铁站前广场项目征收范围。由于就补偿事宜未能协商一致,双方未签订补偿安置协议。之后,房屋被征收方以手续不全为由认定为违法建筑。

  2017年2月21日,涉案房屋遭港北区政府强制拆除。

  此案中,港北区政府未能提供充分证据证明,梁文龙的房屋属于违法建筑。实施强制拆除前,未依法对房屋进行调查,未作出违法建筑认定并限期拆除的决定,未经书面催告履行程序,亦未听取梁文龙的陈述、申辩,未作出行政强制执行决定。这一强制拆除行为严重违反法律规定。

  最高人民法院认为,在房屋征收过程中,对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋,行政机关应当在征收之前依法予以甄别,作出处理,不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑,不予征收补偿;违法拆除因历史形成的无证房屋造成损失的,也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由,不予行政赔偿。

  在行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下,应当将该房屋视为合法建筑,依法予以行政赔偿。行政赔偿的项目、数额不得少于被征收人通过合法征收补偿程序获得的行政补偿项目、数额。

  可见,如果行政机关在征收中违法强拆无证房屋,应当对其侵害当事人合法权益、造成损失的违法行政行为予以赔偿。

  【房屋无证缺证,我该怎么办?】

  根据上述案例等一大批司法实践中有效维护被征收人权益的实例,无证房屋可以获得征收补偿。遭遇违法强拆也应当予以赔偿。

  对于那些仍未遇到征收或将要被征收的无证房屋当事人来说,也应当充分了解房屋权属情况,采取措施积极主张补办相关手续。针对历史遗留原因造成房屋未能办理相关手续的情况,行政机关应当本着对当事人有利的原则作出处理。

  在覃焕尚夫妇诉被申请人广西壮族自治区乐业县人民政府(以下简称乐业县政府)撤销土地批准行政处理行为再审一案中,最高人民法院以(2018)最高法行再201号判决书指出,涉案行政机关对历史遗留问题的处理严重违背诚实守信原则。

  该案中,覃焕尚、覃焕收两户人家于1989年非法购买土地、建房。之后,乐业县政府及其职能部门,于1991年、1992年、2007年、2008年、2009年、2010年、2014年、2015年分别就此事进行处理。数十年间反反复复、出尔反尔。

  最高人民法院认为,国务院发布的国发〔2014〕10号《全面推进依法行政实施纲要》要求行政机关依法行政必须遵守诚实守信原则。非因法定事由并经法定程序,行政机关不得撤销、变更已经生效的行政决定。

  对历史遗留问题的处理,行政机关应当本着实事求是、尊重历史,符合现实的原则,本着保持谦抑、格外谨慎、有利于当事人的态度,依法作出客观、公正处理,切忌出尔反尔,来回“翻烧饼”。

  由此可见,补办证件绝不是一件容易的事情。在明律师曾深度介入的云南大理洱海客栈案中,有的客栈经营者一连几天奔走于各个部门之间办证,上午去了没开门下午再去,最后也很难将合法经营所需的7种证照全部办齐。

  问题的关键,不是当事人不去积极办证,而是行政机关出于各种政策调整的考虑而不愿发证。

  最后,在明律师想说的是,造成房屋未办理产权登记、缺乏相关审批手续的原因是复杂的。针对房屋无证情况,以及历史遗留问题,行政机关应当主动进行调查、认定,并且依法予以公平、公正、客观地处理。房屋无证,也许并非当事人的过错,也并非当事人可以克服解决的困难。对于征收中的无证房屋,如果“一刀切”式认定为违建并不予补偿,被征收人合法的财产权益将无法得到保障,行政机关在人民群众心目中的形象也将大打折扣。而动辄对无证房屋“先拆了再说”令当事人获取赔偿无门更是错误的做法。当事人如果不幸居住使用的正是这样的有严重瑕疵的房屋,可根据需要咨询专业律师的意见,以保护自身的合法财产权益。


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